Enfiteusi e legge n. 16/1974: canone rideterminato sul singolo lotto (Cass. civ. Sez. II n. 19765 del 17.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 1 della legge n. 16/1974, che prevede l’estinzione dei canoni enfiteutici inferiori a lire 1.000, deve essere interpretato nel senso che, ai fini dell’estinzione del rapporto, il vincolo enfiteutico deve essere costituito in data anteriore al 28 ottobre 1941 e il canone vigente al momento di entrata in vigore della legge deve essere inferiore a mille lire annue. Nel caso in cui il terreno su cui è stato costituito il vincolo sia stato oggetto di divisioni o frazionamenti con successive affrancazioni, il canone, al fine dell’applicazione della norma, deve essere rideterminato in misura proporzionale al valore del singolo immobile risultante dalla divisione, con riferimento alla data di entrata in vigore della legge. Il frazionamento non determina l’insorgere di un nuovo vincolo, che resta unico, ma incide solo sulla determinazione del canone. Grava sull’amministrazione concedente l’onere di quantificare e provare che i canoni, tenuto conto dei criteri di rivalutazione, fossero superiori a mille lire alla data del 1974 per ogni singolo lotto.

Il Fatto

I ricorrenti, acquirenti di immobili già ricompresi in un’area concessa in enfiteusi perpetua, hanno convenuto in giudizio l’Agenzia del Demanio davanti al Tribunale di Roma per accertare l’affrancazione o l’inesistenza del vincolo enfiteutico e l’usucapione degli immobili. Il vincolo originario risaliva a un atto del 1928, con un canone di lire 50.000 sull’intera tenuta, poi lottizzata nel tempo.

L’Agenzia ha sostenuto che il canone dovesse essere valutato con riferimento alla somma dei terreni, non ai singoli lotti frazionati. Il Tribunale ha rigettato la domanda; la Corte d’Appello di Roma ha respinto il gravame, ritenendo applicabile il canone originario del 1928 e non la legge n. 16/1974. Da qui il ricorso per cassazione, rimesso alla pubblica udienza per il rilievo nomofilattico della questione.

La Motivazione della Corte

La questione centrale riguarda l’applicabilità dell’art. 1 della legge n. 16/1974 ai rapporti enfiteutici sorti prima del 28 ottobre 1941 e interessati da successivi frazionamenti. La norma estingue i rapporti perpetui costituiti anteriormente a tale data, in forza dei quali le amministrazioni statali hanno diritto di riscuotere canoni inferiori a lire 1.000 annue.

La Corte rileva che il vincolo originario era sorto con atto del 14 gennaio 1928, dunque in data anteriore al 1941, circostanza non contestata. La Corte d’Appello, però, ha erroneamente ancorato la valutazione al canone della convenzione originaria, senza considerare che i terreni erano stati oggetto di successivi frazionamenti, lottizzazioni e, in alcuni casi, affrancazioni.

Già dall’atto del 10 aprile 1941 risulta assentito un primo frazionamento, con determinazione di un nuovo canone in lire 8117. Ciò smentisce il riferimento al canone del 1928 operato dalla sentenza impugnata. La Corte richiama il principio generale dell’art. 961, secondo comma, cod. civ., secondo cui, in caso di divisione del fondo e godimento separato, ciascun enfiteuta risponde proporzionalmente al valore della propria porzione; l’art. 957, secondo comma, cod. civ. ne sancisce l’inderogabilità.

Tale principio si applica anche alle enfiteusi atipiche o di diritto pubblico. Ne consegue che spettava all’amministrazione quantificare e provare che i canoni, tenuti presenti i criteri di rivalutazione, fossero superiori a mille lire alla data di entrata in vigore della legge per ogni singolo lotto. La sentenza impugnata non ha compiuto tale verifica, limitandosi a indicare l’originario canone del 1928.

La Corte accoglie quindi il primo motivo di ricorso, assorbe i restanti, cassa la sentenza e rinvia alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, che farà applicazione del principio di diritto enunciato e liquiderà le spese del giudizio di legittimità.