Liquidazione equitativa del danno da vedute illecite va motivata nei criteri (Cass. civ. Sez. II n. 19754 del 17.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
La liquidazione equitativa del danno derivante dall’apertura di vedute e balconi in violazione delle distanze legali non esonera il giudice di merito dall’obbligo di indicare in motivazione i criteri seguiti e gli elementi posti a base del quantum. Il ricorso all’art. 1226 cod. civ. è ammesso quando la prova del preciso ammontare del danno sia impossibile o estremamente difficile, ma la valutazione discrezionale deve rendere evidente il percorso logico seguito, in rapporto al numero e all’ubicazione delle vedute, alla consistenza della violazione delle distanze e al valore degli immobili coinvolti. In mancanza, la motivazione è meramente apparente e la liquidazione si presenta arbitraria e sottratta a ogni controllo di logicità e correttezza. Resta fermo che la diminuzione di valore dell’immobile gravato non costituisce danno in re ipsa, ma deve essere accertata.

Il Fatto

La vicenda trae origine da due giudizi promossi dalla proprietaria di un fabbricato e del giardino antistante nei confronti del vicino, che aveva realizzato una sopraelevazione utilizzando il lastrico solare di sua proprietà. La prima domanda riguardava l’indennità di sopraelevazione ex art. 1127 cod. civ. e i danni all’aspetto architettonico dell’edificio; la seconda concerneva il rispetto delle distanze legali per le vedute e i balconi aperti sulla porzione sopraelevata, nonché il risarcimento per la perdita della volumetria edificabile connessa al giardino.

Dopo la sentenza parziale di primo grado e la sentenza definitiva di condanna, la Corte d’Appello di Ancona, con sentenza non definitiva e poi con sentenza definitiva, rideterminava l’indennità, confermava le condanne risarcitorie per le vedute illecite e per la lesione dell’aspetto architettonico, ma rigettava la domanda relativa alla perdita di edificabilità del giardino. Entrambe le parti hanno proposto ricorso per cassazione, principale e incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina prioritariamente il ricorso incidentale. Il motivo relativo alla pretesa rinuncia implicita all’indennità di sopraelevazione è inammissibile: l’interpretazione del contratto è indagine di fatto riservata al giudice di merito e la censura non può risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella, pur plausibile, accolta in sentenza.

Il nucleo del principio affermato riguarda i motivi terzo e quinto del ricorso incidentale, esaminati congiuntamente sul risarcimento per le vedute e i balconi realizzati in violazione delle distanze. La Corte condivide che il danno derivante dall’imposizione di servitù di veduta illecita comporta normalmente una diminuzione di valore dell’immobile gravato, e che tale pregiudizio può essere liquidato equitativamente quando non sia agevolmente provabile nel suo preciso ammontare. Tuttavia rileva che la sentenza impugnata ha fondato la quantificazione solo sulla mancata reintegrazione in forma specifica, senza alcun riferimento al numero e all’ubicazione delle vedute e dei balconi, alla consistenza della violazione delle distanze e al valore del fabbricato e del giardino.

Ne deriva una motivazione meramente apparente: un testo esiste, ma non rende percepibile il fondamento della decisione, recando argomentazioni inidonee a far conoscere il ragionamento seguito. La liquidazione risulta così arbitraria e disancorata da qualsiasi parametro reale. La Corte ribadisce che, anche nella forma cd. “pura” della liquidazione equitativa, il giudice deve esplicitare i criteri di valutazione e gli elementi considerati, per consentire il sindacato sul rispetto dei principi del danno effettivo e dell’integralità del risarcimento.

Gli altri motivi del ricorso incidentale sono inammissibili o infondati, segnatamente quello sull’aspetto architettonico, correttamente distinto dal decoro architettonico. Quanto al ricorso principale, nella parte relativa alla perdita di volumetria del giardino, la censura è inammissibile perché non si confronta con la motivazione della sentenza, che ha escluso la prova della concreta praticabilità della cessione a terzi della cubatura. Il motivo sull’efficacia retroattiva della declaratoria di incostituzionalità della norma regionale è infondato, avendo la sentenza valutato la residua edificabilità in base ai limiti del PRG. La Corte accoglie pertanto il quinto motivo e, per quanto di ragione, il terzo del ricorso incidentale, assorbendo il quarto e i corrispondenti motivi del ricorso principale, cassa con rinvio alla Corte d’Appello di Ancona in diversa composizione anche per le spese di legittimità.