Mandato a vendere e acquisto prima casa integra abuso del diritto (Cass. civ. Sez. V n. 20673 del 25.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di benefici fiscali prima casa, il mandato a vendere un immobile abitativo con trasferimento del cespite al mandatario ex art. 1719 cod. civ. è atto meramente strumentale, provvisorio e fiduciario, che non determina alcun definitivo arricchimento del mandatario e non incide sulla titolarità sostanziale del bene in capo al mandante. Ne consegue che il mandante, il quale successivamente acquisti un secondo alloggio richiedendo le agevolazioni prima casa, non può dirsi privo di altro fabbricato idoneo ad abitazione e realizza un abuso del diritto ai sensi dell’art. 10-bis legge n. 212/2000. La decadenza dal beneficio legittima il recupero delle imposte di registro, ipotecaria e catastali e dell’imposta sostitutiva sul mutuo collegato.

Il Fatto

La contribuente, titolare di un immobile abitativo con pertinenziale autorimessa, stipulava un mandato a vendere senza rappresentanza con trasferimento dell’immobile al mandatario e condizione risolutiva legata alla mancata alienazione entro un termine prestabilito. Due giorni dopo la stipula del mandato, la stessa acquistava con il proprio compagno un secondo immobile, chiedendo l’applicazione del regime del prezzo valore e delle agevolazioni prima casa, oltre all’aliquota agevolata sull’imposta sostitutiva del mutuo fondiario.

All’esito di un invito a fornire chiarimenti e del relativo contraddittorio, l’Agenzia delle entrate notificava due avvisi di liquidazione, contestando la decadenza dal beneficio per abuso del diritto. La Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso della contribuente; la Commissione tributaria regionale respingeva l’appello. La controversia giunge così in Cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il motivo sulla motivazione degli atti impositivi. In materia di elusione e abuso del diritto l’avviso è sufficientemente motivato quando indica in modo chiaro e puntuale le operazioni prive di sostanza economica, il vantaggio fiscale indebito e l’assenza di valide ragioni extrafiscali, ponendo il contribuente nella condizione di conoscere la pretesa impositiva nell’an e nel quantum. Nel caso di specie il contraddittorio è stato esperito in modo sostanziale e la contribuente contesta solo asseriti vizi formali, in realtà irrilevanti.

Sul merito, il passaggio centrale è la qualificazione del mandato ad alienare. Richiamando la giurisprudenza di legittimità sul trust e sul trasferimento fiduciario, la Corte ribadisce che il trasferimento in capo al mandatario è neutro, poiché costui è gravato dall’obbligo di trasferire il bene al terzo acquirente e di versare il prezzo al mandante, restando intestatario meramente formale. Non si realizza alcun effettivo trapasso di ricchezza nè indice di capacità contributiva ex art. 53 Cost.

Tale ricostruzione vale anche ai fini del requisito della non possidenza di altra casa di abitazione richiesto dall’art. 1, Nota II-bis, della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986, nel testo vigente ratione temporis. La proprietà sostanziale del bene resta in capo al mandante anche quando le parti abbiano pattiziamente escluso la retroattività della condizione risolutiva, poiché rileva la funzione strumentale del trasferimento, non la disciplina civilistica dell’avveramento della condizione.

La Corte distingue quindi il caso dalla fattispecie della donazione poi sciolta per mutuo dissenso: là vi era un’effettiva dismissione del bene, qui solo una trasmissione interinale. Il divieto di abuso del diritto preclude i vantaggi ottenuti mediante uso distorto di strumenti giuridici in difetto di ragioni economicamente apprezzabili, con onere probatorio del disegno elusivo a carico dell’Amministrazione. Nel caso concreto la finalità extrafiscale addotta — il timore di aggressione del patrimonio da parte dell’ex coniuge — non è meritevole di tutela e non rientra tra le ragioni rilevanti ex art. 10-bis, comma 3.

Il ricorso è dunque respinto, con affermazione del principio di diritto e integrale conferma della lettura dei giudici di appello.