Mediatore, obbligo di informazione su ipoteca e restituzione della provvigione (Cass. civ. Sez. II n. 9395 del 10.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il mediatore, sia nella mediazione tipica sia in quella atipica, è tenuto a comportarsi secondo buona fede e correttezza e a riferire alle parti le circostanze conosciute o conoscibili con la diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee a incidere sul buon esito dell’affare. Tra queste rientrano le iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile, la cui verifica non richiede un previo specifico incarico. Ove la mancata conclusione del contratto definitivo sia causata anche dal deficit informativo del mediatore, la provvigione è esborso eseguito inutilmente e va restituita. La responsabilità della promittente venditrice, accertata in altro rapporto, non esclude l’inadempimento del mediatore né il diritto degli acquirenti di farlo valere.

Il Fatto

Due promissarie acquirenti hanno convenuto davanti al Tribunale di Napoli la promittente venditrice e il mediatore che aveva intermediato la conclusione del contratto preliminare di compravendita di un immobile. Dopo la stipula del preliminare le acquirenti avevano scoperto che il bene era gravato da ipoteca, diversamente da quanto dichiarato e promesso; la venditrice, sebbene diffidata, non aveva liberato l’immobile dal vincolo.

Il Tribunale ha dichiarato legittimamente esercitato il recesso ai sensi dell’art. 1385 cod. civ. e ha condannato la venditrice al pagamento del doppio della caparra, rigettando le domande verso il mediatore. La Corte d’appello di Napoli ha invece affermato la responsabilità del mediatore per la mancata conclusione dell’affare e lo ha condannato a restituire la provvigione, rigettando la domanda risarcitoria per difetto di prova del danno. Il mediatore ha proposto ricorso per cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha anzitutto respinto l’eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dalle controricorrenti. Il principio di autosufficienza, ai sensi dell’art. 366, primo comma, n. 6, cod. proc. civ., non va interpretato in modo eccessivamente formalistico, così da incidere sulla sostanza del diritto in contesa; l’inosservanza dei canoni di chiarezza e sinteticità conduce a inammissibilità solo se l’esposizione risulta oscura o lacunosa o pregiudica l’intellegibilità delle censure.

Nel merito, la Corte ha dato continuità al principio secondo cui il mediatore è tenuto a riferire alle parti le circostanze conoscibili con la diligenza qualificata ex art. 1175 cod. civ. propria della sua categoria. Le verifiche più penetranti non postulano il previo conferimento di uno specifico incarico; tra le circostanze rilevanti rientrano quelle afferenti alle iscrizioni o trascrizioni sull’immobile, secondo l’insegnamento di Cass. Sez. II n. 15577 del 2022 e Cass. Sez. II n. 27482 del 2019.

Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile nella parte in cui assumeva che le acquirenti conoscessero l’ipoteca al momento della stipula: le deduzioni non hanno attinto l’accertamento in fatto della sentenza impugnata. La garanzia contenuta nel preliminare e la diffida rivolta alla venditrice non dimostrano che il mediatore avesse adempiuto al proprio obbligo informativo né che le acquirenti sapessero dell’iscrizione già esistente.

Il primo e il secondo motivo sono stati rigettati. Il diritto del mediatore alla provvigione è stato escluso non per la mancata conclusione del preliminare, ma perché il mancato buon fine dell’affare è stato causato anche dal suo inadempimento informativo. Le responsabilità nascono da due rapporti distinti: quello con la promittente venditrice e quello di mediazione. Il riconoscimento del doppio della caparra non incide sul diritto delle acquirenti di far valere l’inadempimento del mediatore, quanto meno per escludere il diritto alla provvigione (Cass. Sez. II n. 1102 del 1996; Cass. Sez. III n. 6926 del 2012).

Quarto, quinto e sesto motivo sono stati accolti nei limiti esposti. La sentenza è stata ritenuta erronea nel quantificare la provvigione da restituire in Euro 7.220,00, mentre le attrici avevano richiesto a tale titolo Euro 4.500,00. L’errore si è riverberato sulla liquidazione delle spese, determinate applicando lo scaglione di valore superiore anziché quello corretto. Non sono necessari ulteriori accertamenti in fatto: ex art. 384, secondo comma, cod. proc. civ. la causa è stata decisa nel merito, con rideterminazione dell’importo e dei compensi ai minimi del relativo scaglione.