Alloggio del portiere e guardiola non sono vincolati da obligatio propter rem (Cass. civ. Sez. II n. 6819 del 14.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il vincolo di destinazione di un vano di proprietà esclusiva di un condòmino all’uso di guardiola non integra una obligatio propter rem, poiché le obbligazioni reali sono caratterizzate dal requisito della tipicità e non possono essere liberamente costituite dall’autonomia privata al di fuori dei casi previsti dalla legge. A tal fine non è sufficiente la mera utilizzazione di fatto del bene, né la consapevolezza dell’acquirente di tale destinazione, occorrendo un atto che rispetti la forma vincolata di cui all’art. 1350 c.c. Il Condominio che utilizza il vano adibito a guardiola è pertanto tenuto a corrispondere al proprietario esclusivo un compenso, la cui causa debendi è analoga a quella del rapporto di locazione.

Il Fatto

La proprietaria di un appartamento già adibito ad alloggio del portiere, con annessa guardiola, conveniva in giudizio il Condominio chiedendone la condanna al pagamento di un canone locativo o di una indennità di occupazione, ovvero il rilascio del vano utilizzato come guardiola. Il Condominio chiamava in causa la società costruttrice, sua dante causa.

Il Tribunale rigettava la domanda e la Corte di Appello confermava, ravvisando una obligatio propter rem nella destinazione del vano, nota all’acquirente e mai contestata. La proprietaria ricorre in cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto l’eccezione di inammissibilità del controricorso, rigettandola: la procura apposta in calce all’atto soddisfa il requisito di specialità richiesto dall’art. 83 c.p.c., e l’autenticazione contenuta nella pagina successiva si riferisce evidentemente alla sottoscrizione della parte.

Nel merito, il Collegio rileva che gli elementi valorizzati dal giudice di merito — utilizzazione di fatto del vano come guardiola, consapevolezza dell’acquirente, mancato pagamento di corrispettivi al dante causa — non bastano a configurare un’obligatio propter rem. In tema di condominio, le parti indicate al n. 2) dell’art. 1117 c.c. sono suscettibili di utilizzazione individuale, sicché occorre accertare se l’atto che le sottrae alla presunzione di proprietà comune contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione.

Il Collegio aderisce all’orientamento più rigoroso secondo cui il negozio che imprime a un immobile il vincolo di destinazione perpetua ad alloggio del portiere non è sussumibile nella categoria delle obbligazioni reali, difettando il requisito della tipicità. Non esiste, nel vigente ordinamento, una disposizione che contempli l’obbligazione reale tipica di concedere in uso perpetuo un bene immobile.

Nel caso concreto l’immobile non era mai divenuto comune, essendosene riservata la proprietà esclusiva la società costruttrice, né il vincolo risulta impresso in un momento diverso. Manca quindi un valido titolo costitutivo — non essendo sufficiente la mera utilizzazione di fatto, trattandosi di bene immobile per cui occorre un atto che rispetti la forma dell’art. 1350 c.c. — e difetta comunque la tipicità.

La Corte aggiunge che il compenso dovuto dal Condominio per il vano adibito a portierato deriva da un rapporto obbligatorio analogo a quello di locazione, a causa onerosa: la proprietaria ha diritto di godere del bene, direttamente quanto all’alloggio e indirettamente quanto alla guardiola, mediante la percezione di una somma. Il godimento non è presidiato da una causa gratuita e non può determinare uno spostamento patrimoniale in danno della ricorrente. Il primo motivo è accolto, il secondo assorbito, con cassazione e rinvio alla Corte di Appello di Bari in differente composizione.