Nullità del preliminare e usucapione ventennale (App. Cagliari n. 58/2026)

Principi di diritto (Massima)
Il contratto che, pur intitolato “preliminare” e contenente formule quali “promittente venditore” e “promittente acquirente”, preveda il contestuale integrale pagamento del prezzo, la consegna del bene e un termine per la stipula del definitivo di quattro anni prorogabile sine die, deve essere interpretato, secondo la comune intenzione delle parti e il successivo comportamento, come contratto a effetti reali immediati, e non come mero preliminare. La mancanza del certificato di destinazione urbanistica, richiesto dall’art. 18, comma 2, L. n. 47/1985, rende nullo l’atto traslativo, ma non impedisce all’accipiens di possedere animo domini e di usucapire il bene ex art. 1158 c.c., poiché il possesso può essere acquisito anche in base a titolo nullo. L’usucapione ventennale si perfeziona quando il possesso, pubblico, pacifico e continuato, sia protratto per il periodo di legge, senza che la nullità del titolo ne precluda la maturazione.

Il Fatto

Con scrittura privata del 24.6.1997, il promittente venditore si obbligava a vendere alcuni terreni al promittente acquirente, il quale pagava integralmente il prezzo e veniva contestualmente immesso nel possesso dei beni. Il termine per la stipula del definitivo era fissato al 30.9.2001, prorogabile a semplice domanda del promittente acquirente. Il definitivo non veniva mai stipulato. Nel 2017, dopo la morte del venditore, gli eredi chiedevano la restituzione dei terreni, sostenendo che il contratto fosse un mero preliminare inefficace per decorso del termine. L’acquirente opponeva l’usucapione ventennale. Il Tribunale qualificava il contratto come preliminare e accoglieva la domanda di restituzione. L’acquirente proponeva appello.

La Motivazione della Corte

La Corte ha accolto l’appello, riformando la sentenza. Ha richiamato il principio per cui l’interpretazione del contratto non può limitarsi al senso letterale, ma deve ricostruire la comune intenzione delle parti attraverso il complesso dell’atto e il comportamento successivo. Ha osservato che il termine per il definitivo (quattro anni, prorogabile sine die) era inusuale per un preliminare e che il contestuale integrale pagamento del prezzo e la consegna del bene, uniti all’assenza di richieste di stipula del definitivo per vent’anni, evidenziavano la volontà delle parti di realizzare immediatamente il trasferimento della proprietà. Ha quindi qualificato la scrittura come contratto a effetti reali immediati, e non come preliminare.

La Corte ha tuttavia rilevato che, ai sensi dell’art. 18, comma 2, L. n. 47/1985 (testo vigente all’epoca), gli atti traslativi di terreni agricoli erano nulli se non accompagnati dal certificato di destinazione urbanistica. Poiché le parti non vi avevano provveduto, il contratto traslativo era nullo. La nullità, però, non impediva all’acquirente di possedere animo domini: la traditio eseguita in virtù di un contratto invalido ma pur sempre volto al trasferimento della proprietà integrava gli estremi del possesso uti dominus. La Corte ha accertato che l’acquirente era stato immesso nel possesso il 24.6.1997 e che nessuna contestazione era stata sollevata fino al 2016, sicché il possesso, pubblico, pacifico e continuato, si era protratto per oltre vent’anni, maturando l’usucapione ex art. 1158 c.c. Ha quindi dichiarato l’acquisto della proprietà per usucapione e rigettato la domanda di restituzione.

Implicazioni Pratiche

1. Qualificazione del contratto oltre il nomen iuris: il difensore del promissario acquirente che abbia pagato integralmente il prezzo e ricevuto la consegna del bene, anche in presenza di un contratto intitolato “preliminare”, può eccepire la natura traslativa immediata, valorizzando elementi quali la lunghezza del termine per il definitivo, la prorogabilità illimitata e il comportamento inerte delle parti per anni; questi elementi sono indici sufficienti per superare il tenore letterale e qualificare il contratto come vendita immediata.
2. Usucapione in base a titolo nullo: anche in presenza di un contratto nullo per vizi formali (es. mancanza del certificato urbanistico), l’avvocato del possessore deve chiedere l’accertamento dell’usucapione, allegando e provando la data di inizio del possesso e la sua continuità per il periodo di legge; la nullità del titolo non impedisce al giudice di riconoscere l’acquisto a titolo originario, purché sia provato l’animus domini.
3. Onere della prova del possesso: il creditore che agisce per la restituzione di un bene posseduto da altri deve dimostrare il titolo in base al quale il possesso è stato trasferito; se il contratto è qualificato come preliminare, ma il possesso si è protratto oltre il termine di prescrizione, il promittente venditore decade dal diritto di chiedere la restituzione, fermo restando che l’usucapione può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio.

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