Penale per ritardo nella consegna e poteri del giudice sulla riduzione (Cass. civ. Sez. II n. 10014 del 12.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di clausola penale per il ritardo nella consegna di un immobile, il dies ad quem dell’obbligazione risarcitoria si individua nel solo testo contrattuale, non potendosi estendere la nozione di «consegna» fino a ricomprendervi l’esecuzione delle opere accessorie o il rilascio del certificato di abitabilità. Nell’esercizio del potere di riduzione della penale ex art. 1384 cod. civ., il giudice non valuta l’interesse del creditore con esclusivo riferimento al momento della stipulazione, ma deve tener conto anche delle circostanze manifestatesi durante lo svolgimento del rapporto, in applicazione dei principi di solidarietà, correttezza e buona fede. È affetta da motivazione apparente la decisione che non renda percepibile il fondamento del proprio convincimento, lasciando all’interprete il compito di integrarlo.

Il Fatto

Gli acquirenti di un’unità immobiliare inserita in un complesso oggetto di ristrutturazione convenivano in giudizio la società venditrice, deducendo il grave inadempimento di questa rispetto agli obblighi di ultimazione delle opere sulle parti comuni e di consegna dell’immobile. Il contratto preliminare prevedeva il trattenimento di una somma sul prezzo a garanzia dell’esecuzione dei lavori e una penale giornaliera per il ritardo nella consegna. Il Tribunale di Milano accoglieva in parte le domande; la Corte d’Appello di Milano, in parziale riforma, collegava la decorrenza della penale non già al rilascio del certificato di abitabilità, bensì alla data di completamento degli interventi contrattualmente previsti e non eseguiti, rigettando la richiesta di riduzione della penale e quella di compensazione con la somma trattenuta. La società proponeva ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi, trattati congiuntamente perché entrambi investono il dies ad quem della penale, sono fondati. L’art. 4 dell’atto notarile di vendita prevede una penale per ogni giorno di ritardo «nella consegna», e alla luce del principio in claris non fit interpretatio la Corte d’Appello ha errato nel ritenere riduttiva una lettura che non comprendesse la natura abitativa dell’immobile. L’ampliamento della nozione di consegna fino a ricomprendervi i servizi essenziali tradisce i criteri ermeneutici degli artt. 1362 e ss. cod. civ., governati da un principio di gerarchia interna che esclude l’operatività dei canoni integrativi quando quelli interpretativi siano sufficienti.

Il terzo motivo è fondato per motivazione apparente. La Corte di legittimità richiama la giurisprudenza secondo cui tale vizio ricorre quando la motivazione, pur graficamente esistente, non renda percepibile il fondamento della decisione, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con congetture. Rispetto alla prova del danno risarcito, il giudice di seconde cure si è limitato ad avallare l’argomentazione del Tribunale, sovrapponendo le voci dei lavori garantiti dalla venditrice ai costi effettivamente sostenuti dagli acquirenti, senza riesaminare criticamente le censure e le risultanze istruttorie.

Anche il quarto motivo è fondato per la medesima ragione. La Corte d’Appello non ha spiegato le ragioni del rigetto dell’interpretazione della società in ordine alla ritenzione della somma trattenuta a garanzia del completamento delle opere, né ha verificato se queste fossero state effettivamente eseguite, sì da giustificare o meno la ritenzione.

Il quinto motivo è parimenti fondato. La causa della penale rimane risarcitoria: la sua funzione è di predeterminare il danno senza convertirsi in strumento di pena per il debitore e di indebito arricchimento per il creditore, esigenza espressa dal potere di riduzione dell’art. 1384 cod. civ. Nell’esercizio di tale potere il criterio di riferimento non è la prestazione in sé astrattamente considerata, ma l’interesse che la parte ha all’adempimento secondo le circostanze, tenendo conto delle ripercussioni sull’equilibrio delle prestazioni e della loro incidenza sulla situazione contrattuale concreta. L’interesse del creditore va valutato anche con riguardo al momento in cui la prestazione è stata tardivamente eseguita, poiché anche nella fase attuativa operano i principi degli artt. 2 Cost., 1175 e 1375 cod. civ., conformativi della riduzione equitativa. La sentenza è pertanto cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Milano in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese.