Preliminare di permuta di case da costruire: nullo se l’oggetto è rimesso a una scelta futura (Cass. 18609/2026)
Corte di Cassazione, Sez. II Civile, ordinanza n. 18609 dell’8 giugno 2026 (R.G.N. 955/2025) — Presidente Mauro Mocci, Relatore Chiara Besso Marcheis.
Il principio di diritto
È nullo, per indeterminatezza della prestazione e per mancanza di criteri oggettivi per individuarla — criteri che devono essere prestabiliti nello stesso contratto, se la forma scritta è richiesta ad substantiam — il preliminare di permuta immobiliare con cui una parte si obbliga a trasferire un certo numero di appartamenti del costruendo edificio senza specificare né il tipo né le dimensioni della costruzione alla luce di specifici riferimenti progettuali, rimettendone la determinazione a una futura pattuizione integrativa delle parti. L’oggetto del contratto va distinto dall’oggetto della prestazione: ai sensi dell’art. 1346 c.c. l’oggetto deve essere determinato o determinabile mediante elementi prestabiliti dalle parti.
Il fatto
Un promissario acquirente conveniva i promittenti venditori chiedendo la risoluzione per inadempimento di un preliminare di permuta — terreni e un immobile contro beni ancora da costruire — e il risarcimento del danno, complessivamente indicato in 1.400.000 euro. Il Tribunale di Pescara accoglieva la domanda di risoluzione ma liquidava un danno di soli 156 euro e respingeva l’eccezione di nullità del contratto per indeterminatezza dell’oggetto. In appello, la Corte di L’Aquila accoglieva invece l’eccezione di nullità, per la sua valenza assorbente, e rigettava le domande dell’attore, rilevando che la concreta individuazione delle porzioni immobiliari era rimessa alla successiva scelta del promissario acquirente in contraddittorio con la parte venditrice. L’attore ricorreva per cassazione con un motivo; il consigliere delegato formulava proposta di definizione anticipata ex art. 380-bis c.p.c. per manifesta infondatezza, e il ricorrente chiedeva la decisione del collegio.
La motivazione
In via preliminare la Corte esclude l’incompatibilità del consigliere che, avendo formulato la proposta ex art. 380-bis c.p.c., faccia parte del collegio decidente, non avendo quella proposta funzione decisoria (Cass., Sez. Un., n. 9611/2024). Nel merito il motivo è infondato. L’oggetto del preliminare, pur relativo a beni che devono venire ad esistenza, deve essere determinato o determinabile nei suoi elementi essenziali: nella specie l’art. 3 del contratto indicava numero, superficie e planimetria-tipo di appartamenti e garage, ma la concreta individuazione delle porzioni era rimessa a una scelta successiva delle parti, senza criteri oggettivi prestabiliti idonei a individuare, tra le realizzande unità della palazzina, quelle da assegnare ai promissari acquirenti. Confermata dunque la nullità, in linea con l’orientamento consolidato secondo cui è nullo il preliminare di permuta immobiliare che rimette a una futura pattuizione integrativa la determinazione delle unità da trasferire (Cass. n. 17961/2024; n. 30058/2022; n. 14585/2021; n. 13098/1997). Avendo il collegio definito il giudizio in conformità alla proposta ex art. 380-bis c.p.c., trovano applicazione il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c.
Implicazioni pratiche
Nei preliminari di permuta di cosa presente contro cosa futura — terreno o immobile contro unità da costruire — la determinabilità dell’oggetto va assicurata nel contratto stesso, con criteri oggettivi che consentano di individuare le singole unità (tipo, dimensioni, collocazione, riferimenti progettuali) senza rinviare a un accordo successivo: se l’individuazione è rimessa a una scelta futura delle parti, il contratto è nullo per indeterminatezza dell’oggetto. La pronuncia ricorda inoltre due profili processuali di rilievo: il consigliere che ha formulato la proposta ex art. 380-bis c.p.c. può comporre il collegio che decide; e chi insiste per la decisione ottenendo un esito conforme alla proposta si espone alle condanne ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c. (nella specie, 12.500 euro alla controparte e 3.000 euro alla Cassa delle ammende).
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