Preliminare immobile valido se l’oggetto è identificabile per relationem (Cass. civ. Sez. II n. 5536 del 01.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della validità del contratto preliminare avente ad oggetto un immobile non è indispensabile l’indicazione dei confini e dei dati catastali. È sufficiente qualunque criterio idoneo a identificare il bene in modo univoco, anche mediante rinvio a elementi esterni o per relationem. L’art. 1346 cod. civ. ammette che l’oggetto sia determinato o determinabile e solo in mancanza di tale requisito il contratto è nullo ai sensi dell’art. 1418 cod. civ. La precisione con confini e dati catastali è invece richiesta quando l’identificazione dell’oggetto debba confluire in una pronuncia giudiziale di esecuzione specifica ex art. 2932 cod. civ., dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto.

Il Fatto

Un promissario acquirente chiede la risoluzione di un preliminare risalente al 1991, con cui aveva promesso di acquistare una porzione di suolo individuata dal Comune, dalle strade, da una proprietà confinante e dal rinvio a una dichiarazione di successione espressamente richiamata. In primo grado e poi in appello la domanda viene respinta: il contratto è dichiarato nullo per indeterminatezza dell’oggetto e l’azione di restituzione della somma versata è dichiarata prescritta.

Il ricorrente censura entrambe le statuizioni. Il controricorrente eccepisce che sulla nullità del medesimo preliminare si sarebbe già formato un giudicato esterno, essendo intervenuta una precedente pronuncia definitiva che aveva rigettato la domanda di esecuzione specifica del contratto.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto l’eccezione di giudicato e la dichiara inammissibile. Nel giudizio di legittimità il giudicato esterno può essere fatto valere per la prima volta solo se si è formato dopo la scadenza dei termini per le allegazioni difensive in appello. Il principio presuppone che il giudicato risulti dagli atti già prodotti nel merito e che la parte indichi il momento e le circostanze processuali in cui tali atti sono stati depositati, senza poter produrre per la prima volta la sentenza in cassazione. Nella specie il giudicato invocato si sarebbe formato prima dell’inizio del giudizio di primo grado e nessuna allegazione dimostra che l’eccezione sia stata proposta in sede di merito.

Sul primo motivo la Corte richiama la regola dell’art. 1346 cod. civ.: l’oggetto può essere determinato o determinabile, e per gli immobili non è indispensabile l’indicazione dei confini e dei dati catastali. Quei dati sono rilevanti ai fini della trascrizione ai sensi degli artt. 2659 e 2826 cod. civ., non della validità del contratto. È sufficiente qualsiasi criterio che identifichi il bene in modo univoco, purché l’accordo delle parti sugli elementi essenziali risulti ricostruibile anche aliunde o per relationem, come affermato da Cass. Sez. II n. 7079 del 1995 e da Cass. n. 11297 del 2018.

La Corte distingue poi l’ipotesi della pronuncia ex art. 2932 cod. civ.: solo in quel caso il preliminare deve precisare esattamente l’immobile con confini e dati catastali, perché la sentenza deve corrispondere al contenuto del contratto senza attingere ad altra documentazione (Cass. n. 952 del 2013). Nel giudizio di risoluzione, invece, tale esigenza non opera. La Corte d’Appello non si è uniformata a questo indirizzo: ha negato l’identificabilità del bene pur in presenza del Comune di ubicazione, delle strade, di una proprietà confinante e del rinvio preciso alla dichiarazione di successione, di per sé identificativa dell’immobile.

Il primo motivo è quindi accolto. Il secondo, incentrato sulla decorrenza della prescrizione dell’azione di ripetizione, resta assorbito. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, in diversa composizione, anche per le spese.