Interpretazione del preliminare e obbligo di procurare il titolo abilitativo (Cass. civ. Sez. II n. 115 del 03.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di interpretazione del contratto, la censura di violazione dei canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 e 1363 c.c. non è idonea a superare l’accertamento del giudice di merito se il ricorrente si limita a contrapporre una propria esegesi a quella impugnata. L’interpretazione accolta in sentenza deve ritenersi corretta quando costituisce una delle possibili e plausibili letture del testo negoziale, sorretta da congrua motivazione e condotta secondo i criteri letterale e logico-sistematico. Nel contratto preliminare di compravendita, l’obbligo di procurare il titolo abilitativo necessario alla realizzazione delle opere di urbanizzazione può gravare sul promittente venditore, in conformità all’ampia portata delle clausole pattuite. La doglianza che investe l’imputabilità del ritardo nella definizione della pratica edilizia si risolve in una critica alla valutazione delle risultanze istruttorie, estranea al vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c.

Il Fatto

Con contratto preliminare e successive scritture integrative, alcuni promittenti venditori si impegnavano a trasferire a due società acquirenti terreni ricadenti in una zona di riqualificazione urbanistica. Scaduto il termine, più volte prorogato, per la stipula del definitivo, le promissarie acquirenti recedevano dal contratto, assumendo l’inadempimento dei venditori all’obbligo di ottenere la concessione edilizia necessaria all’attuazione del progetto.

Esse ottenevano un decreto ingiuntivo per il pagamento del doppio della caparra. I promittenti venditori proponevano opposizione. Riunite le cause, il Tribunale dichiarava legittimo il recesso e condannava i venditori al pagamento delle rispettive quote. La Corte d’Appello di Firenze respingeva il gravame. I soccombenti proponevano ricorso per cassazione con due motivi, deducendo la violazione dei canoni ermeneutici e delle norme sui contratti pubblici.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i due motivi, per la loro connessione, e li reputa infondati. Richiama il consolidato orientamento secondo cui, per criticare in sede di legittimità l’esito dell’attività ermeneutica del giudice di merito, non basta contestare la violazione degli artt. 1362 e ss. c.c., ma occorre indicare i canoni in concreto violati e il punto in cui la sentenza se ne sarebbe discostata.

La doglianza non può risolversi nella mera contrapposizione dell’interpretazione propugnata dal ricorrente a quella accolta dal giudice, poiché quest’ultima non deve essere l’unica possibile o la migliore in astratto, bensì soltanto una delle possibili e plausibili letture del negozio (Cass. n. 18467/2023, Cass. Sez. Un. n. 9774/2020).

Nel caso di specie, la Corte d’Appello ha ricostruito la comune intenzione delle parti applicando il criterio letterale e quello logico-sistematico, mediante la lettura coordinata delle clausole del preliminare. Da tale lettura emerge che i promittenti venditori erano tenuti a trasferire l’area «completa dei necessari titoli abilitativi», nonché a sostenere «ogni onere relativo alla presentazione dei documenti necessari alla definizione del progetto» fino al rilascio della concessione.

Il collegio distrettuale ha precisato che, in ragione dell’ampia portata dell’impegno assunto, i venditori dovevano assicurare anche il conseguimento dei titoli abilitativi per le opere di urbanizzazione, in conformità alla convenzione urbanistica stipulata con il Comune. L’interpretazione appare quindi rispettosa delle regole di ermeneutica e sorretta da congrua motivazione.

Quanto alla dedotta violazione delle norme sui contratti pubblici, la censura non coglie nel segno. La Corte territoriale non ha negato che l’obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione gravasse sulle acquirenti; ha accertato che, alla data prevista per il definitivo, esse non avevano potuto iniziare le opere per il mancato rilascio del titolo abilitativo, che i venditori non avevano richiesto. Il problema decisivo non era dunque chi dovesse eseguire materialmente le opere, ma chi dovesse procurare il titolo abilitativo. Le norme evocate risultano inconferenti rispetto alla ratio della decisione. Le residue censure si risolvono in un’inammissibile critica alla valutazione istruttoria. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese e attestazione ai fini del contributo unificato.