Preliminare di vendita di cosa altrui e inadempimento del promissario acquirente (Cass. civ. Sez. II n. 509 del 09.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il promittente venditore di un immobile che, al momento della stipula del preliminare, non ne sia proprietario, in tutto o in parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l’acquisto del promissario direttamente dall’effettivo proprietario. Il promissario acquirente, il quale ignori che il bene appartenga ad altri, non può agire per la risoluzione del contratto prima della scadenza del termine fissato per la conclusione del definitivo, perché fino a quel momento il promittente può ancora procurargli la proprietà del bene. Ne consegue che l’inadempimento del promissario, il quale sospenda i pagamenti rateali pattuiti, legittima il recesso del promittente e la ritenzione della caparra confirmatoria, restando irrilevante la successiva alienazione del bene a terzi, avvenuta quando l’inadempimento altrui era già conclamato.

Il Fatto

Con scrittura del 5 novembre 2002 il promittente alienante si obbligava a vendere al promissario acquirente un complesso immobiliare, al prezzo pattuito, in parte già versato a titolo di caparra confirmatoria. Il saldo era dilazionato in rate con scadenze prestabilite e il prezzo residuo doveva essere corrisposto al momento della stipula dell’atto notarile. Nella scrittura il promittente dichiarava di essere, a sua volta, promissario acquirente del bene.

Accertato che gli immobili risultavano intestati anche ad altri comproprietari, il promissario acquirente sospendeva i pagamenti. Appresa la successiva vendita del complesso a un terzo, agiva in giudizio per l’accertamento del grave inadempimento del promittente e per la condanna alla restituzione del doppio della caparra. Il convenuto eccepiva il proprio legittimo recesso per l’inadempimento del promissario e chiedeva l’incameramento della caparra. Il Tribunale accoglieva la domanda attorea; la Corte d’appello, in riforma, dichiarava legittimo il recesso del promittente. Il promissario acquirente ha proposto ricorso per cassazione, resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

L’unica censura denuncia la violazione degli artt. 1218, 1223, 1453, 1478 e 1479, primo comma, cod. civ. Il ricorrente sostiene che la Corte territoriale avrebbe fatto cattiva applicazione degli artt. 1478 e 1479 cod. civ., poiché al momento della sottoscrizione del preliminare il bene non apparteneva al solo promittente, essendone comproprietari altri soggetti, e che la vendita a terzi avrebbe reso impossibile l’adempimento.

La Corte di cassazione ritiene la doglianza infondata. Il Collegio richiama la giurisprudenza delle Sezioni Unite n. 11624 del 2006, secondo cui il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche in caso di buona fede dell’altra parte, può adempiere procurando l’acquisto del promissario direttamente dall’effettivo proprietario. Il promissario acquirente, che ignori l’appartenenza del bene ad altri, non può quindi agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, poiché fino a quel momento il promittente può ancora procurargli la proprietà del bene, acquistandola dal terzo o inducendolo a trasferirgliela. Nel percorso argomentativo sono richiamati anche i precedenti conformi Cass. nn. 17923/2007 e 4164/2015.

Applicando tali principi, la Corte rileva che fu il promissario acquirente, non pagando gli acconti rateali alle scadenze pattuite, a risultare inadempiente. La vendita dell’immobile a terzi intervenne, invece, successivamente a tale inadempimento: quando il bene fu alienato, l’inadempimento del promissario era già conclamato. La Corte territoriale aveva quindi correttamente dichiarato legittimo il recesso del promittente e il suo diritto di trattenere la caparra.

Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in favore dei controricorrenti, oltre accessori di legge. La Corte dà inoltre atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, applicabile ratione temporis.