La rinuncia transattiva agli oneri di bonifica copre l’intero compendio e resta valida se l’acquirente stipula il definitivo consapevole dei vizi (Cass. civ. Sez. 2 n. 1807 del 27.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
La contraddittorietà tra un’ordinanza istruttoria e la successiva sentenza di merito non costituisce vizio di attività o di giudizio, ma espressione del principio per cui le ordinanze comunque motivate non possono pregiudicare la decisione della causa. In materia di interpretazione del contratto, il primo e principale strumento ermeneutico è il criterio letterale, da cui occorre muovere per ricercare la comune intenzione dei contraenti, senza trascurare l’applicazione delle regole di interpretazione funzionale e sistematica per ricavarne conferma. L’onere reale di bonifica di un sito inquinato non sorge automaticamente per effetto della mera condizione di contaminazione, ma postula la previa emissione del provvedimento della pubblica amministrazione che ingiunga al proprietario di procedere; solo da tale data può ritenersi applicabile la disciplina dell’art. 1489 cod. civ. per la presenza di oneri gravanti sul bene venduto.

Il Fatto

Una società acquirente, dopo aver stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di terreni, aveva scoperto una contaminazione più grave di quella dichiarata. Le parti avevano concluso un accordo transattivo con cui era stata pattuita una riduzione del prezzo e l’assunzione degli oneri di bonifica da parte dell’acquirente, con rinuncia a ogni altra pretesa. Successivamente, con rogito notarile, era stato stipulato il contratto definitivo.

L’acquirente aveva poi convenuto in giudizio la venditrice, sostenendo che la rinuncia fosse riferibile solo a una parte dei terreni e non anche agli oneri di bonifica emersi per un’altra area, di cui affermava di aver avuto conoscenza solo dopo la stipula del definitivo. Era stata proposta anche un’azione revocatoria avverso un successivo atto di alienazione. Il Tribunale aveva rigettato le domande e la Corte d’Appello aveva confermato la decisione, escludendo la distinzione tra aree e rilevando la piena conoscenza della situazione da parte dell’acquirente al momento del rogito.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha preliminarmente dichiarato ammissibile il ricorso, pur in assenza di una formale indicazione delle ipotesi del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., potendosi individuare dalla prospettazione dei motivi i vizi dedotti, in linea con il principio espresso dalle Sezioni Unite n. 32415 del 2021.

Il primo motivo è stato giudicato in parte inammissibile e in parte infondato. La ricorrente lamentava la contraddizione tra l’ordinanza istruttoria, che escludeva alcuni oneri dall’oggetto della transazione, e la sentenza di merito. Sul punto, la Corte ha richiamato il principio consolidato per cui l’ordinanza istruttoria non può pregiudicare la decisione della causa, essendo espressione del potere del giudice di rivedere le proprie valutazioni. La doglianza è stata invece dichiarata inammissibile laddove mirava a una rivalutazione dei fatti, preclusa in sede di legittimità.

Il secondo motivo, riguardante l’interpretazione dell’accordo, è stato disatteso. La Corte ha ribadito che la parte che intende denunciare un vizio di interpretazione deve specificare i canoni ermeneutici violati e il punto in cui il giudice se ne sia discostato. La Corte d’Appello aveva correttamente privilegiato il criterio letterale, valorizzando la natura unitaria dell’accordo, e aveva poi confermato tale lettura attraverso il comportamento successivo delle parti, avendo l’acquirente stipulato il definitivo senza riserve, nonostante la conoscenza dello stato dei luoghi.

Il terzo motivo, concernente l’applicabilità dell’art. 1489 cod. civ., è stato ritenuto non conferente rispetto alla ratio decidendi. La Corte ha precisato che l’onere reale per la bonifica grava sul sito solo quando l’autorità adotta il provvedimento che impone gli interventi; solo da quel momento può configurarsi un vizio rilevante ex art. 1489 cod. civ. Nel caso di specie, le parti avevano consapevolmente negoziato la questione della bonifica, addivenendo a una riduzione del prezzo, sicché il richiamo alla garanzia per i vizi della cosa era da ritenersi improprio. Il ricorso è stato pertanto respinto, con condanna alle spese.