Responsabilità del notaio esclusa se l’errore è del conservatore (Cass. civ. Sez. III n. 15676 del 12.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
La responsabilità del notaio per non avere rilevato l’esistenza di un’iscrizione ipotecaria pregiudizievole, in occasione di una compravendita immobiliare, deve escludersi quando l’errore sia stato causato da una condotta negligente del conservatore dei registri immobiliari, che abbia reso di fatto impossibile l’individuazione dell’iscrizione con l’uso dell’ordinaria diligenza professionale. La motivazione che enuncia in termini astratti ciò che il professionista avrebbe dovuto fare, senza spiegare quale attività concreta, ulteriore e rientrante nella normale diligenza, gli avrebbe consentito di accorgersi dell’errore del conservatore, è meramente apparente e integra la violazione dell’art. 132 c.p.c. Le visure per soggetto non consentono di superare l’errore di trascrizione, né è prospettabile un’indagine per immobile. La questione relativa all’ammontare del risarcimento resta assorbita dall’annullamento dell’an, con la precisazione che la giurisprudenza sul prezzo di acquisto opera quando questo coincide con il valore del bene al momento dell’esecuzione forzata.

Il Fatto

Un notaio stipula un atto di compravendita con cui l’acquirente acquista un appezzamento di terreno. Anni dopo, in occasione di un successivo atto, emerge che il bene era stato pignorato prima della vendita e che, in epoca posteriore, era stato aggiudicato a un terzo nell’ambito della procedura esecutiva: l’acquirente perde così il bene.

L’acquirente cita in giudizio il notaio, addebitandogli di non avere effettuato le visure necessarie. Il notaio eccepisce la prescrizione, nega la propria responsabilità e chiama in causa due compagnie assicurative. Il Tribunale rigetta la domanda principale e quella di manleva; la Corte di Appello di Napoli riforma la decisione, ravvisa la responsabilità del notaio, lo condanna al risarcimento e accoglie la manleva verso una delle compagnie. Il notaio ricorre per cassazione con sette motivi; una compagnia propone ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi del ricorso principale pongono una questione comune: la violazione degli obblighi di diligenza del notaio e la motivazione apparente della sentenza di appello. Il ricorrente sostiene che le ricerche erano state effettuate ma erano risultate negative per un errore del conservatore, che aveva trascritto il vincolo a carico di un codice fiscale diverso da quello del venditore.

La Corte ritiene fondati i motivi. È pacifico che, cercando con il codice fiscale del venditore, non risultava alcun pignoramento, neppure molti anni dopo, perché il vincolo era stato trascritto a carico di un codice fiscale diverso. Richiamando il principio di diritto di Cass. n. 16459/2012, la Corte afferma che la responsabilità del notaio deve escludersi quando l’errore sia causato da una condotta negligente del conservatore, che abbia reso di fatto impossibile l’individuazione dell’iscrizione con l’uso dell’ordinaria diligenza professionale.

La decisione impugnata si fa carico del problema ma lo risolve con declamazioni astratte: enuncia ciò che in astratto il notaio avrebbe dovuto fare, senza dire nulla in concreto su come avrebbe potuto accorgersi dell’errore del conservatore. Né può prospettarsi un’indagine per immobile, che non è possibile. I giudici di merito non negano l’errore di trascrizione, ma lo ritengono apoditticamente irrilevante.

Occorreva invece motivare come concretamente, e in base a quale attività ulteriore rientrante nella normale diligenza, fosse possibile accorgersi dell’errore. Una motivazione che enuncia regole astratte, pur se composta da numerose pagine, è meramente apparente e integra la violazione dell’art. 132 c.p.c.

Il terzo, quarto, quinto e sesto motivo, relativi all’ammontare del risarcimento, restano assorbiti dall’annullamento sull’an, con la precisazione che la giurisprudenza richiamata dai giudici di merito opera quando il prezzo di acquisto coincide con il valore del bene al momento dell’esecuzione forzata. Il settimo motivo, sul regolamento delle spese, è anch’esso assorbito.

Quanto al ricorso incidentale, il primo motivo è infondato: il Tribunale aveva deciso nel merito l’eccezione di inoperatività della polizza rigettandola, con un accertamento rispetto al quale la compagnia era soccombente e aveva quindi l’onere di impugnazione. Il secondo motivo è assorbito. La decisione è cassata con rinvio alla Corte di Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.