Riclassamento catastale microzone anomale: motivazione rigorosa dell’avviso (Cass. civ. Sez. V n. 4715 del 22.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, prevista dall’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004, è subordinata ad una motivazione dell’avviso di accertamento rigorosa, completa, specifica e razionale. L’Amministrazione deve preliminarmente dichiarare l’interpretazione applicativa concretamente adottata e provare i presupposti di fatto della c.d. riclassificazione di massa, specificando fonti, modi e criteri di rilevazione ed elaborazione dei dati. In una seconda fase deve dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi e i criteri di applicazione della revisione alla singola unità immobiliare, indicando in quali termini il mutato rapporto tra valori medi di mercato e valori medi catastali abbia inciso sulla sua classe e rendita. Non è sufficiente il mero riferimento sintetico allo scostamento tra valore di mercato e valore catastale nella microzona rispetto all’insieme delle microzone comunali. Le causae petendi delle tre ipotesi di revisione del classamento non sono interscambiabili e non possono essere sostituite in itinere.

Il Fatto

Il contribuente impugna l’avviso di accertamento con cui l’Ufficio, ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004, aveva disposto la revisione parziale del classamento di immobili siti in Roma, ricadenti in microzona dichiarata “anomala”.

La sentenza di rinvio della Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio aveva accolto l’appello dell’Agenzia delle entrate, ritenendo adeguatamente motivato l’atto sul solo rilievo dello scostamento tra valore catastale e valore medio di mercato nella microzona. Il contribuente ricorre in cassazione per violazione dell’art. 1, commi 335 e 336, legge n. 311/2004; l’Agenzia resiste con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dalla distinzione tra le tre ipotesi di revisione del classamento previste dall’ordinamento catastale: quella dell’art. 3, comma 58, legge n. 662/1996, quella dell’art. 1, comma 336, legge n. 311/2004 e quella del comma 335. Le tre fattispecie hanno presupposti e procedure diversi e le relative causae petendi non sono interscambiabili, né possono essere sostituite in corso di giudizio.

Mentre le prime due dipendono da fattori intrinseci al singolo immobile, la terza si fonda su fattori estrinseci e collettivi: la sua ragione giustificativa non è la mera evoluzione del mercato né la richiesta del Comune, ma l’accertamento di una modifica del valore degli immobili della microzona, nei termini previsti dal comma 335 e dal comma 339.

Richiamando le Sezioni Unite n. 7665 del 2016 e la Corte cost. n. 249 del 2017, la Corte ribadisce che, in considerazione del carattere diffuso dell’operazione, l’obbligo motivazionale va assolto in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni del provvedimento. Non è congruamente motivato l’atto che si limiti a richiamare in termini sintetici e generici lo scostamento tra valore di mercato e valore catastale, senza precisare le fonti, i modi e i criteri di ricavare ed elaborare i dati.

Il percorso argomentativo si articola in due fasi. Nella prima l’Amministrazione, su cui grava l’onere probatorio, deve accertare e specificare in modo analitico i presupposti della riclassificazione di massa: suddivisione in microzone, collocazione dell’unità in microzona anomala, identificazione e calcolo dei quattro parametri prescritti. Nella seconda deve provare i criteri di applicazione della revisione alla singola unità, considerando anche le caratteristiche edilizie di cui all’art. 8, comma 7, d.P.R. n. 138/1998, richiamando Cass. n. 25201 del 2022, Cass. n. 12356 del 2020 e Cass. n. 32546 del 2019.

Nel caso concreto l’avviso si fonda su espressioni generiche e apodittiche, prive di specificità, dalle quali non è possibile tradurre la maggiore divaricazione zonale in una precisa percentuale di aumento della rendita della singola unità. Il ricorso è pertanto accolto, la sentenza impugnata cassata e, decidendo nel merito, accolto il ricorso introduttivo con annullamento dell’atto; le spese di merito e legittimità sono compensate in ragione della complessità della vicenda e delle oscillazioni giurisprudenziali.