Sale and lease back, plusvalenza ripartita per durata del leasing (Cass. civ. Sez. V n. 3886 del 12.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di determinazione del reddito d’impresa, le plusvalenze derivanti dalla cessione di un bene in forza di un contratto di sale and lease back vanno contabilizzate ripartendo la somma finanziata in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria, in applicazione del principio contabile IAS 17. I principi contabili internazionali, ispirati al criterio della prevalenza della sostanza sulla forma e fatti propri dal regolamento CE n. 1606 del 2002, richiamato dall’art. 83 t.u.i.r., pur non applicandosi ai soggetti che non se ne avvalgono per la redazione del bilancio, non sono espressamente derogati dalla legislazione tributaria. Essi trovano anzi traduzione nell’art. 2425-bis, comma 4, cod. civ. È pertanto infondata la pretesa dell’Amministrazione finanziaria di considerare separatamente, ai fini fiscali, la mera compravendita immobiliare e il suo effetto traslativo, facendo concorrere la plusvalenza per intero all’imponibile dell’esercizio di conclusione della vendita.

Il Fatto

Una società contribuente aveva posto in essere un’operazione di sale and lease back immobiliare, perfezionatasi il 10 giugno 2008. La plusvalenza generata dall’operazione era stata ripartita in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria, pari a 18 anni.

Con avviso di accertamento relativo all’anno d’imposta 2008 l’Amministrazione finanziaria, ai fini Irap, aveva contestato tale ripartizione, sostenendo che la plusvalenza dovesse concorrere interamente all’imponibile dell’anno di conclusione della mera vendita dell’immobile. La Commissione tributaria provinciale di Roma aveva accolto il ricorso della contribuente; la Commissione tributaria regionale del Lazio aveva rigettato l’appello dell’Ufficio. L’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione, affidato a un solo motivo, cui la contribuente ha resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

Con l’unico motivo l’Agenzia censurava la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 85 t.u.i.r., 2425-bis cod. civ. e 5 d.lgs. n. 446 del 1997, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., ribadendo le ragioni che a suo dire avrebbero giustificato la separata considerazione, ai fini fiscali, della mera compravendita immobiliare e del suo effetto traslativo, generatore dell’immediata e integrale plusvalenza.

Il motivo è infondato. Secondo la Corte, in tema di determinazione del reddito d’impresa le plusvalenze da cessione di un bene in forza di un contratto di sale and lease back vanno contabilizzate ripartendo la somma finanziata in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria, in applicazione del principio contabile IAS 17.

Il percorso argomentativo muove dalla constatazione che i principi contabili internazionali, ispirati al criterio della prevalenza della sostanza sulla forma e fatti propri dal regolamento CE n. 1606 del 2002, richiamato dall’art. 83 t.u.i.r., pur non applicandosi ai soggetti che non se ne avvalgono per la redazione del bilancio, non sono espressamente derogati dalla legislazione tributaria e trovano anzi traduzione nell’art. 2425-bis, comma 4, cod. civ. Sul punto la Corte richiama Cass. n. 20327 del 2022 e Cass. n. 15024 del 2020. Il ricorso è quindi rigettato.

Quanto alle spese di legittimità, la Corte le ha compensate, considerato che l’orientamento giurisprudenziale richiamato si è formato e consolidato dopo la proposizione del ricorso. In particolare, Cass. n. 26343 del 2020, sempre nella pendenza del giudizio, ha affermato che, con riguardo all’imputazione temporale delle plusvalenze da cessione di bene strumentale in forza di contratto di sale and lease back, sussiste incertezza normativa oggettiva in ordine alla loro imputazione per intero nell’esercizio di realizzazione, ai sensi dell’art. 86, comma 4, primo periodo, t.u.i.r., ovvero in funzione della durata del leasing, ex art. 2425-bis cod. civ.

La Corte ha infine rilevato che, essendo soccombente una parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato, per essere l’amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.