Sanatoria cambio d’uso deposito-abitazione richiede permesso di costruire (TAR Lazio n. 714 del 18.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso da deposito ad abitazione integra un cambio tra categorie funzionalmente non omogenee e, in quanto tale, è urbanisticamente rilevante e soggetto a permesso di costruire ai sensi dell’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 10, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 380/2001. Per le opere realizzate in totale assenza di permesso di costruire lo strumento di regolarizzazione è la sanatoria “semplice” ex art. 36 tued, con il requisito della doppia conformità, e non la sanatoria “semplificata” ex art. 36-bis tued, che riguarda le sole difformità parziali. All’Amministrazione è precluso riqualificare d’ufficio l’istanza formulata dal privato con riferimento a un modello procedimentale specifico. In presenza di un provvedimento plurimotivato, il rigetto di una sola delle ragioni ostative assorbite rende il ricorso infondato.

Il Fatto

La ricorrente ha realizzato su una porzione immobiliare di sua proprietà, in assenza di titolo edilizio, una serie di opere: la fusione di tre unità con aperture su murature portanti, la modifica dei prospetti e il cambio di destinazione d’uso da deposito ad abitazione. Il Comune aveva emanato un’ordinanza di demolizione, poi rettificata con nuova comunicazione di avvio del procedimento.

Per regolarizzare la posizione, la ricorrente ha presentato una SCIA in sanatoria ex art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001. Il Comune di Gaeta ha respinto l’istanza con provvedimento plurimotivato, rilevando tra l’altro che il cambio d’uso tra categorie non omogenee esige il permesso di costruire. La ricorrente ha impugnato il diniego davanti al TAR Lazio, deducendo la mancata attivazione del potere conformativo, l’omessa comunicazione dei motivi ostativi e l’illegittimità della motivazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla qualificazione degli abusi. La destinazione d’uso è elemento che connota funzionalmente l’immobile e risponde agli scopi della pianificazione urbanistica; le sue modifiche non consentite incidono negativamente sull’organizzazione del territorio. Il cambio tra categorie funzionalmente autonome, come quello da deposito ad abitazione, è urbanisticamente rilevante e incide sul carico urbanistico.

Pertanto l’intervento è subordinato al rilascio del permesso di costruire. Il Collegio richiama l’orientamento per cui solo il cambio d’uso tra categorie edilizie omogenee non necessita del titolo, mentre il passaggio tra categorie funzionalmente autonome vi è assoggettato indipendentemente dall’esecuzione di opere.

Su questa base il TAR reputa corretta la motivazione del diniego. Il punto decisivo è lo strumento di regolarizzazione. In presenza di opere realizzate in assenza di permesso di costruire, la legge prevede la sanatoria di cui all’art. 36 tued, con il requisito della doppia conformità. La sanatoria ex art. 36-bis riguarda esclusivamente le difformità parziali dal permesso o dalla SCIA, o le opere realizzate in assenza di quest’ultima, e non è applicabile ai casi di totale difformità o di intervento realizzato senza permesso.

Il Collegio esclude inoltre che l’Amministrazione potesse riqualificare d’ufficio l’istanza. Il privato ha optato per un modello procedimentale specifico e alla P.A. è preclusa una diversa qualificazione: diversamente si pronuncerebbe in prevenzione su un’istanza mai proposta.

Il diniego impugnato ha natura di atto plurimotivato. Dal rigetto di questa censura discende l’assorbimento delle restanti doglianze: è sufficiente che una sola delle autonome ragioni resista perché il provvedimento resti immune dalle censure. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese e compensazione nei confronti dell’interveniente.