Servitù irregolare non trasmissibile all’acquirente in asta (Cass. civ. Sez. II n. 11250 del 29.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
La c.d. servitù irregolare, a fronte della tipicità dei diritti reali, dà luogo a un rapporto obbligatorio atipico tra le parti, funzionale a una situazione di vantaggio per il soggetto indicato nell’atto costitutivo, senza scopo di utilità per un fondo dominante e con imposizione di un peso su un fondo servente. Tale diritto, di natura personale e obbligatoria, non è ipso facto trasmissibile all’avente causa del precedente titolare in assenza di apposita e ulteriore convenzione. L’acquisto dell’immobile da parte dell’aggiudicatario in sede di esecuzione forzata ha natura derivativa e non originaria, traducendosi nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato. Ne consegue che, cessato il diritto personale per effetto del trasferimento, il titolare del fondo già gravato può ottenerne la chiusura delle luci e vedute senza dover allegare la violazione delle distanze legali.

Il Fatto

Un’erede, già attrice nel giudizio definito con sentenza passata in giudicato, agisce con ricorso ex art. 702-bis cod. proc. civ. davanti al Tribunale per ottenere la condanna dell’attuale proprietario di un immobile alla chiusura delle luci e vedute. Deduce che il precedente giudicato aveva riconosciuto in capo al dante causa dell’attuale proprietario un semplice diritto personale di godimento, qualificato come servitù irregolare, e che tale diritto era cessato con il trasferimento dell’immobile.

Il Tribunale rigetta la domanda. La Corte d’appello, in riforma, accoglie e condanna l’attuale proprietario alla chiusura delle finestre. Avverso la sentenza di appello il proprietario propone ricorso per cassazione, articolato in due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta il primo motivo, con cui il ricorrente censura la qualificazione dell’azione come azione negatoria di servitù anziché come domanda fondata sull’estinzione del diritto personale. Il motivo è dichiarato inammissibile, perché non coglie la ratio della decisione impugnata: la controricorrente aveva esercitato un’azione personale conseguente alla cessazione della servitù irregolare accertata dal giudicato, non un’azione reale di accertamento della violazione delle distanze legali.

La statuizione è immune da vizi giuridici. In presenza di servitù irregolare il trasferimento della proprietà dell’immobile non può di per sé comportare il trasferimento di quel diritto al nuovo proprietario. Richiamando i precedenti Sez. II n. 25195 del 2021, Sez. II n. 3091 del 2014 e Sez. II n. 2651 del 2010, la Corte ribadisce che tale diritto, per la sua natura personale e obbligatoria, è incompatibile con un obbligo permanente e non si trasmette senza apposita convenzione tra gli aventi causa, come già affermato da Sez. II n. 190 del 1999. Al ricorrente non giova il rilievo sull’omessa prova della violazione delle distanze: era semmai il convenuto a dover opporre un diverso titolo di acquisto del diritto a mantenere le finestre.

Il secondo motivo, incentrato sulla dedotta qualificazione della scrittura come servitù reale e sull’inopponibilità del giudicato ex art. 111, quarto comma, cod. proc. civ., è dichiarato infondato. La pronuncia impugnata si sottrae alle censure per piana applicazione dell’art. 2909 cod. civ.: il giudicato fa stato tra le parti, i loro eredi e aventi causa. La controricorrente era erede di una parte del giudizio conclusosi con la sentenza richiamata, mentre il ricorrente era avente causa dell’altra parte, quale aggiudicatario in sede di esecuzione forzata dell’immobile sul quale gravava la servitù irregolare.

La Corte precisa che l’acquisto dell’aggiudicatario in sede di esecuzione forzata, pur indipendente dalla volontà del precedente proprietario, ha natura di acquisto derivativo e non originario, traducendosi nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato, richiamando Sez. I n. 6386 del 2017, Sez. II n. 20037 del 2010 e Sez. II n. 27 del 2000. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e applicazione dell’art. 96, terzi e quarti commi, cod. proc. civ. per la conformità della decisione alla proposta ex art. 380-bis cod. proc. civ., come chiarito da Sez. Un. n. 27433 del 2023 e Sez. Un. n. 28540 del 2023.