Condizione azione art 40 l 47/85 e danno mancata consegna preliminare (Cass. civ. Sez. II n. 5049 del 26.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
La dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all’art. 40 della legge n. 47/1985, attestante l’inizio dell’opera in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce presupposto della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto preliminare, ma condizione dell’azione, che può intervenire anche in corso di causa e sino alla decisione. La sua allegazione e produzione si sottraggono alle preclusioni probatorie e possono avvenire per la prima volta in appello, purché prima della relativa decisione; la carenza è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado. Nel giudizio ex art. 2932 cod. civ. il danno da mancata disponibilità dell’immobile promesso in vendita non è in re ipsa e deve essere circostanziatamente allegato e provato. Il pagamento anticipato del prezzo, in quanto prestazione dovuta, non può costituire fonte di danno.

Il Fatto

Il promissario acquirente aveva agito ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. per il trasferimento di un immobile in esecuzione di un contratto preliminare, chiedendo altresì il risarcimento dei danni. La promittente venditrice, costituitasi, aveva chiesto il rigetto delle domande e, in via riconvenzionale, l’annullamento del contratto per vizi della volontà.

Il Tribunale aveva respinto le domande rilevando d’ufficio, senza provocare il contraddittorio, la mancanza delle indicazioni di cui all’art. 40 della legge n. 47/1985 e la mancata prova della proprietà e dell’assenza di vincoli pregiudizievoli. La Corte d’Appello, in accoglimento dell’appello principale, aveva ammesso la documentazione prodotta in secondo grado e respinto le domande riproposte dall’appellata, nonché la domanda risarcitoria. La promittente venditrice ha proposto ricorso per cassazione con due motivi; il promissario acquirente ha resistito e proposto ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo lamenta la violazione delle norme processuali sul divieto di nuovi documenti in appello. La Corte lo ritiene infondato: il Tribunale aveva rilevato la questione d’ufficio senza attivare il contraddittorio, e la Corte di merito ha correttamente consentito la produzione dei documenti omessi unitamente a idonee difese. Poiché il contratto preliminare ha efficacia obbligatoria e non traslativa, la sanzione di nullità di cui all’art. 40 della legge n. 47/1985 non si attaglia ai contratti con effetti obbligatori; la documentazione richiesta deve sussistere al momento della stipula del definitivo, o della sentenza che lo sostituisce, configurando una condizione dell’azione.

Il percorso è ancorato all’orientamento consolidato: le Sezioni Unite n. 23825/2009, richiamate insieme a Cass. n. 6685/2019, Cass. n. 20526/2020 e Cass. n. 22656/2024, hanno affermato che l’allegazione e la documentazione della condizione dell’azione si sottraggono alle preclusioni ordinariamente operanti. La questione circa l’inadeguatezza delle conclusioni rassegnate in appello non ha significatività: le conclusioni debbono riportare ciò che la parte intende ottenere, non il fondamento documentale.

Il secondo motivo, relativo all’annullamento del contratto per dolo o errore, è incentrato sulla rivalutazione del materiale probatorio. La Corte osserva che la sentenza impugnata ha escluso l’estorsione del consenso con dolo o violenza, solo genericamente addotti, e non ha omesso i fatti assunti come incontestati, bensì li ha esaminati per ritenerne la non decisività. Le censure attengono all’interpretazione e alla valutazione delle prove, proprie del giudice del merito. Non ricorre alcuna violazione del minimo costituzionale della motivazione ex art. 111, comma 6, Cost., richiamandosi Cass. n. 7090/2022.

Infine, il ricorso incidentale contesta il rigetto della domanda risarcitoria, sostenendo la natura in re ipsa del danno da mancata disponibilità. La Corte lo respinge: il danno non è in re ipsa, perché fino alla stipula del definitivo il promissario acquirente non può vantare alcun diritto di disponibilità. L’esistenza del danno andava allegata e provata, anche in relazione alle modalità e ai tempi di stipula concordati; il pagamento anticipato del prezzo, prestazione dovuta, non può fondare alcuna pretesa, come già affermato da Cass. n. 6207/2001. Entrambi i ricorsi sono respinti, con integrale compensazione delle spese.