Installazione di canna fumaria su muro perimetrale condominiale e diniego assembleare: tra uso della cosa comune (art. 1102 c.c.), decoro architettonico e valutazione in concreto

1. Il caso

La pronuncia in commento definisce un giudizio avente ad oggetto l’impugnazione di una delibera assembleare con cui un condominio aveva negato a un condomino proprietario di un locale commerciale al piano terra l’autorizzazione all’installazione di una canna fumaria sulla parete perimetrale secondaria dell’edificio, al dichiarato fine di adeguare l’immobile alla normativa igienico-sanitaria e di dotarlo di un impianto accessorio per l’estrazione dei fumi della cucina e/o dell’impianto termico.

Il Tribunale di Roma, all’esito di consulenza tecnica d’ufficio, aveva rigettato la domanda di nullità della delibera, ritenendo che l’installazione del manufatto, per il posizionamento previsto, le dimensioni e la totale assenza di riferimento con l’ordito architettonico del fabbricato, avrebbe determinato un’alterazione negativa del decoro architettonico dell’edificio, causando una disarmonia dell’insieme. La Corte d’appello di Roma confermava tale valutazione, condividendo integralmente l’approccio del giudice di prime cure, e precisava che la decisione non poteva avere contenuto astratto, dovendo essere assunta sulla base delle prospettazioni concrete avanzate dalle parti con riferimento al progetto specificamente depositato in sede di memoria istruttoria, in relazione al quale era stata espletata la CTU.

Con sei motivi di ricorso il condomino contestava la pronuncia di appello, lamentando: la violazione del divieto di mutatio libelli (motivi 1, 2 e 6), l’omesso esame di fatti decisivi relativi alla pretesa disparità di trattamento rispetto ad altro condomino (motivi 3 e 4) e l’omessa pronuncia su dedotti vizi di eccesso di potere e arbitrarietà della delibera (motivo 4). La Corte di cassazione rigettava il ricorso in toto.

2. Le questioni giuridiche

2.1. L’installazione di canna fumaria come uso della cosa comune: il quadro normativo e il diritto senza autorizzazione assembleare

Il punto di partenza del sistema è l’art. 1102, comma 1, c.c., applicabile al condominio degli edifici in virtù del rinvio operato dall’art. 1139 c.c., che riconosce a ciascun partecipante il diritto di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. L’appoggio di una canna fumaria al muro perimetrale comune è stato costantemente qualificato dalla giurisprudenza di legittimità come modifica della cosa comune conforme alla destinazione funzionale della stessa, funzione portante e di delimitazione dell’edificio, e non come costituzione di servitù (che il principio nemini res sua servit escluderebbe), né come innovazione in senso tecnico ex art. 1120 c.c.

La conseguenza di tale qualificazione è di notevole rilevanza pratica: l’installazione non richiede la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale, salvo che il regolamento di condominio, contrattuale o approvato all’unanimità, non preveda espressamente tale requisito. In assenza di una specifica previsione regolamentare, l’eventuale diniego assembleare non assume valore costitutivo del divieto, ma soltanto il significato di riconoscimento dell’esistenza di concrete pretese degli altri condomini rispetto all’utilizzazione del bene comune: sul punto la pronuncia in commento richiama l’orientamento già espresso da Cass., Sez. 6-2, ord. n. 1337 del 17 gennaio 2023, secondo cui, quando l’installazione sarebbe comunque lecita ex art. 1102 c.c., il condomino non ha interesse ad agire in impugnazione della delibera di diniego ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Tale impostazione è del tutto coerente con la consolidata elaborazione giurisprudenziale formatasi sull’argomento. Cass., Sez. 2, n. 6341/2000 e Cass., Sez. 2, n. 5417/2002 avevano già affermato il principio, richiamato expressis verbis nella sentenza in commento, per cui l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale costituisce una modifica che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, entro i limiti dell’art. 1102 c.c. In tempi più recenti, Cass., Sez. 2, n. 25790/2020, pronuncia di grande rilievo sistematico, ha ribadito e ulteriormente sviluppato tale assunto, affermando che l’uso individuale di parti comuni dell’edificio condominiale per l’installazione di una canna fumaria esige il rispetto delle regole dettate dall’art. 1102 c.c., e che a tale fattispecie si applica, per identità di ratio, anche il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dall’art. 1120 c.c. Sullo stesso filone si collocano Cass., Sez. 6-2, ord. n. 19858/2020, Cass., Sez. 2, ord. n. 17965/2020, Cass., Sez. 2, ord. n. 14598/2021 e Cass., Sez. 2, ord. n. 21483/2024, che confermano la natura di uso ex art. 1102 c.c. e la necessità di accertare in concreto la presenza o meno di lesione al decoro architettonico.

2.2. I limiti: il decoro architettonico tra art. 1102 e art. 1120 c.c.

Il nodo sistematico più rilevante, già affrontato da Cass. n. 25790/2020, riguarda il rapporto tra il divieto di alterare il decoro architettonico e la norma dell’art. 1102 c.c. La questione si poneva perché l’art. 1102 c.c. non menziona espressamente il decoro architettonico come limite, che è invece espresso dall’art. 1120, comma 4, c.c. (in materia di innovazioni deliberate dall’assemblea) e dall’art. 1122 c.c. (in materia di opere nelle parti di proprietà o uso esclusivo). La Corte di cassazione ha tuttavia ritenuto che alle modificazioni apportate dal singolo ex art. 1102 c.c. si applichi, per identità di ratio, il medesimo divieto di alterazione del decoro, con la precisazione che la distinzione tra modificazione e innovazione è di carattere innanzitutto soggettivo, nel senso che per le innovazioni ex art. 1120 c.c. rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, mentre l’uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. persegue solo l’interesse del singolo, ma non comporta che le modificazioni del singolo siano esenti dal rispetto del decoro architettonico.

Il decoro architettonico, come definito dalla giurisprudenza di legittimità, è l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia e una specifica identità. La lesione si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, bensì quando la nuova opera si riflette negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile. A tal fine:

• non occorre che l’edificio abbia un particolare pregio artistico (Cass. n. 30462/2018; Cass. n. 851/2007);
• non ha influenza il grado di visibilità dell’opera in relazione ai diversi punti di osservazione (Cass. n. 25790/2020; Cass. n. 19858/2020; Cass. n. 851/2007);
• non ha influenza la presenza di pregresse modifiche non autorizzate operate da altri condomini, né la circostanza che la facciata interessata sia un prospetto secondario già caratterizzato da altri manufatti (Cass. n. 30462/2018; Cass. n. 25790/2020; Cass. n. 851/2007);
• il pregiudizio economico conseguente alla lesione del decoro architettonico è conseguenza normalmente insita nella menomazione, che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata in quanto di per sé meritevole di salvaguardia (Cass. n. 25790/2020; Cass. n. 14598/2021).

Sul piano metodologico, la valutazione dell’incidenza dell’opera sul decoro architettonico deve essere compiuta in concreto, caso per caso, tenendo conto delle caratteristiche del singolo edificio e della parte di esso interessata, accertando se esso avesse in origine un’unitarietà di linee e di stile suscettibile di significativa alterazione e se precedenti modifiche ne avessero già menomato la fisionomia originaria. Proprio su questo profilo si innesta il cuore della pronuncia in commento.

2.3. La valutazione in concreto e il divieto di pronuncia astratta: il primo e il secondo motivo di ricorso

Il profilo più originale della sentenza, e quello di maggiore interesse per la pratica, riguarda la risposta fornita al primo e al secondo motivo di ricorso, con i quali il condomino lamentava sostanzialmente che i giudici di merito si fossero pronunciati non sulla domanda originaria (nullità della delibera che aveva vietato in assoluto l’installazione di una canna fumaria), bensì sulla legittimità del progetto specificamente presentato con la successiva memoria istruttoria, integrante una presunta mutatio libelli.

La Corte rigetta la censura con un argomento che ha una portata sistematica rilevante: il diritto all’installazione di una canna fumaria non può essere accertato in astratto, ma soltanto in concreto, con riferimento a un progetto sufficientemente determinato. Il condomino non ha, né può avere, il diritto astratto ad installare una canna fumaria su un muro condominiale; ha il diritto ad installare quella determinata canna fumaria, con quelle caratteristiche, dimensioni e posizionamento che emergono dalla documentazione tecnica prodotta in giudizio. Soltanto in presenza di tali elementi il giudice è in grado di verificare se i limiti imposti dall’art. 1102 c.c., e in particolare il limite del decoro architettonico, siano rispettati.

Ne consegue che la precisazione della domanda mediante la produzione della documentazione tecnica in sede di memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c. non costituisce mutatio libelli, bensì una specificazione consentita e anzi necessaria per consentire al giudice di pronunciarsi nel merito. La causa petendi rimane immutata, la dedotta illegittimità della delibera di diniego, mentre la produzione del progetto serve a individuare con sufficiente precisione l’oggetto concreto della richiesta, in relazione al quale espletare la CTU.

Questo approccio è del tutto coerente con la giurisprudenza che, da un lato, esclude che l’assemblea possa vietare in astratto e a priori l’installazione di qualsiasi canna fumaria senza verificarne la compatibilità con i requisiti di legge (giacché un divieto così assoluto comprimerebbe il diritto soggettivo del condomino riconosciuto dall’art. 1102 c.c.) e, dall’altro, impone al giudice di verificare caso per caso la sussistenza dei presupposti di liceità. Il medesimo principio emerge nella giurisprudenza di merito più recente, dove, ad esempio, il Tribunale di Perugia (sentenza n. 844/2025) e il Tribunale di Busto Arsizio (sentenza n. 1248/2024) hanno ancorato la valutazione di legittimità alle caratteristiche specifiche del manufatto oggetto di causa, e la Corte d’Appello di Roma (sentenza n. 4047/2025) ha confermato l’approccio in concreto in un caso analogo relativo all’installazione su prospetto condominiale.

2.4. L’irrilevanza del prospetto secondario e delle pregresse modifiche: profili di interesse pratico

Il terzo e il quinto motivo di ricorso sollevavano, seppur in modo indiretto, la questione della rilevanza del fatto che la facciata interessata fosse un prospetto secondario già caratterizzato dalla presenza di altri manufatti (condizionatori, discendenti pluviali) e che l’assemblea avesse successivamente autorizzato un altro condomino a utilizzare il medesimo muro per l’installazione di un condizionatore, senza neppure conoscere le caratteristiche del manufatto.

La Corte dichiara inammissibili entrambi i motivi, il terzo per effetto della cd. doppia conforme (art. 348-ter, comma 5, c.p.c., applicabile ratione temporis) che preclude qualsiasi censura di omesso esame di un fatto storico quando le due decisioni di merito si fondano sulle stesse ragioni di fatto, il quarto perché la questione era stata sollevata per la prima volta in appello.

Nondimeno, la pronuncia offre l’occasione per ribadire il principio, già consolidato in giurisprudenza, per cui la collocazione dell’opera su un prospetto secondario non vale di per sé a escludere la lesione del decoro architettonico. Come già affermato da Cass. n. 30462/2018, che concerneva proprio un’installazione su prospetto secondario, la valutazione deve tener conto dell’incidenza complessiva del manufatto sulla fisionomia dell’edificio, indipendentemente dal fronte su cui insiste. Analogamente, la presenza di preesistenti manufatti non autorizzati non abilita ulteriori interventi: il decoro architettonico che caratterizzi ancora la fisionomia dell’edificio è protetto anche se già parzialmente compromesso da precedenti interventi.

Quanto alla pretesa disparità di trattamento rispetto all’autorizzazione concessa ad altro condomino, la Corte, pur dichiarando inammissibili i motivi per ragioni formali, lascia intendere che tale circostanza non avrebbe in ogni caso determinato la legittimità del manufatto in questione: la valutazione di conformità all’art. 1102 c.c. è individuale e si riferisce al singolo manufatto, non può essere surrogate da una comparazione con interventi di terzi che non sono stati oggetto di specifica istruttoria.

2.5. Il ruolo della CTU e l’insindacabilità in sede di legittimità della valutazione di merito

Un profilo che la sentenza in commento evoca implicitamente, e che rappresenta uno dei temi ricorrenti nel contenzioso in materia, è quello del controllo di legittimità sulla valutazione del decoro architettonico operata dai giudici di merito sulla base della CTU. La giurisprudenza di legittimità è costante nel qualificare la valutazione di sussistenza o meno della lesione del decoro architettonico come accertamento di fatto, rimesso alla discrezionalità del giudice di merito e insindacabile in sede di legittimità se sorretto da adeguata motivazione (Cass. n. 25790/2020; Cass. n. 14598/2021; Cass. n. 19858/2020).

Il ricorrente aveva tentato di far leva sulle conclusioni della CTU, che aveva rilevato l’alterazione negativa del decoro, per sostenere che la delibera fosse illegittima perché adottata prima dell’accertamento peritale. Tale argomento non poteva avere successo, sia perché il divieto di autorizzare l’installazione trovava ex post giustificazione nell’accertamento tecnico, sia perché la Corte di cassazione non è giudice del merito e non può sostituire la propria valutazione a quella del CTU e del giudice di appello che l’ha recepita.

3. Osservazioni critiche e prospettive

La pronuncia in commento si inserisce linearmente nel filone giurisprudenziale consolidato e non introduce principi innovativi, ma ha il merito di ribadire con chiarezza alcuni punti fermi in una materia che, sul piano pratico, genera ancora un contenzioso abbondante.

Il passaggio più significativo è la negazione di qualsiasi rilievo alla valutazione astratta della legittimità dell’installazione. Questo approccio tutela sia il condomino che intende procedere all’installazione, il quale ha diritto a che la sua domanda sia valutata in concreto e non rigettata a priori, sia il condominio e gli altri condomini, il cui interesse alla tutela del decoro architettonico e al paritario uso della cosa comune può essere verificato soltanto in relazione a un progetto determinato. In questa prospettiva, la delibera di diniego che non sia corredata da una motivazione fondata sull’accertamento concreto delle caratteristiche del manufatto proposto è esposta al rischio di illegittimità, mentre quella che recepisca le conclusioni di una perizia tecnica risulta meglio protetta dall’impugnazione.

Rimane però aperta, e la sentenza non la affronta direttamente, la questione del riparto dell’onere della prova: spetta al condomino che rivendica il diritto all’installazione dimostrare la conformità del proprio progetto ai requisiti dell’art. 1102 c.c. (e dunque, tra l’altro, l’insussistenza della lesione al decoro architettonico), oppure spetta al condominio provare l’esistenza dei vizi che rendono l’opera illegittima? La risposta prevalente in giurisprudenza, in linea con la natura reale dell’azione e con l’art. 1102 c.c., inclina per il primo criterio, ma la questione non è del tutto pacifica e meriterebbe una presa di posizione più esplicita.

Un secondo profilo che la sentenza lascia sullo sfondo riguarda il ruolo del regolamento condominiale. La pronuncia non fa cenno all’eventuale esistenza di disposizioni regolamentari che disciplinassero specificamente l’installazione di manufatti sulle facciate. Come chiarito da Cass. n. 17965/2020 e Cass. n. 29924/2019, il regolamento contrattuale può imporre il requisito della preventiva autorizzazione assembleare per qualsiasi modifica delle parti comuni, e può altresì formulare in termini più rigorosi il limite del decoro architettonico; in tal caso, l’installazione effettuata senza la preventiva autorizzazione risulterebbe di per sé abusiva, a prescindere dalla conformità ai requisiti di legge.

Infine, merita segnalare il raccordo con la disciplina dell’art. 1122 c.c., come riformulato dalla l. n. 220/2012, che impone al condomino di dare preventiva comunicazione all’amministratore delle opere da eseguire nelle parti di proprietà o uso esclusivo che possano incidere sulle parti comuni. Tale norma, sebbene non espressamente richiamata dalla pronuncia, applicabile ratione temporis (la delibera impugnata risaliva al 2010), assume rilievo per i casi futuri e introduce un regime di comunicazione preventiva che, pur non coincidendo con la necessità di autorizzazione, consente al condominio di interloquire tempestivamente prima che l’opera venga realizzata.

4. Principali riferimenti giurisprudenziali

Pronuncia	Principio rilevante
Cass., Sez. 2, ord. n. 21483/2024	Canna fumaria su muro perimetrale a servizio di unità locata; uso ex art. 1102 c.c. senza autorizzazione assembleare; diniego assembleare non costitutivo del divieto.
Cass., Sez. 2, ord. n. 32833/2023	Installazione di canne fumarie su muro perimetrale comune come esercizio del diritto di cui all’art. 1102 c.c. e non costituzione di servitù; divieto di alterazione del decoro architettonico applicabile per identità di ratio.
Cass., Sez. 2, sent. n. 25790/2020	Sentenza sistematica: rapporto tra artt. 1102 e 1120 c.c.; applicazione del divieto di lesione del decoro architettonico alle modificazioni ex art. 1102 c.c.; irrilevanza del grado di visibilità e delle preesistenti modifiche; nozione di decoro architettonico.
Cass., Sez. 6-2, ord. n. 19858/2020	Canna fumaria su muro perimetrale: modifica conforme alla destinazione ex art. 1102 c.c.; insindacabilità in sede di legittimità della valutazione di merito sulla lesione del decoro architettonico.
Cass., Sez. 2, ord. n. 17965/2020	Uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. e limiti derivanti dal regolamento condominiale; validità della clausola regolamentare che impone la preventiva autorizzazione e formula in termini più rigorosi il limite del decoro architettonico.
Cass., Sez. 2, ord. n. 14598/2021	Canna fumaria su facciata principale; pregiudizio economico quale conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico; insindacabilità della valutazione di merito.
Cass., Sez. 2, ord. n. 30462/2018	Canna fumaria su prospetto secondario: irrilevanza della collocazione su facciata secondaria ai fini della valutazione della lesione del decoro architettonico; non occorre che l’edificio abbia particolare pregio artistico.
Cass., Sez. 6-2, ord. n. 29924/2019	Modifiche del singolo in assenza di preventiva autorizzazione prescritta dal regolamento contrattuale: abusività dell’opera e interesse processuale di ogni condomino ad agire in tutela del decoro architettonico; insindacabilità della delibera di autorizzazione successiva.
Cass., Sez. 6-2, ord. n. 1337/2023	Diniego assembleare all’installazione di canna fumaria: valore di semplice riconoscimento delle pretese altrui, non di divieto costitutivo; difetto di interesse ad agire ex art. 1137 c.c. quando l’installazione sarebbe comunque illecita.
Cass., Sez. 2, sent. n. 851/2007	Nozione di decoro architettonico: estetica dell’insieme delle linee e strutture che imprimono fisionomia allo stabile; irrilevanza del grado di visibilità e delle pregresse modifiche non autorizzate.
Cass., Sez. 2, sent. n. 6341/2000	Principio fondante: appoggio di canna fumaria al muro comune come modifica conforme alla destinazione ex art. 1102 c.c., subordinata al rispetto del paritario uso altrui, della stabilità e del decoro architettonico.

La colonna con il rimando al testo integrale delle pronunce è stata omessa in questa pagina: conteneva solo segnaposto senza indirizzo, e su questo sito non si inseriscono link nel codice.

5. La giurisprudenza di merito più recente

Il panorama giurisprudenziale di merito conferma la piena adesione all’orientamento della Cassazione. In particolare:

• Trib. Perugia, sent. n. 844/2025: installazione di canna fumaria su muro perimetrale comune; applicazione dei limiti ex art. 1102 c.c. e art. 1120, ultimo comma, c.c.; valutazione in concreto sulla base della CTU.
• Trib. Busto Arsizio, sent. n. 1248/2024: impugnazione di delibera assembleare che aveva autorizzato l’installazione; valutazione della compatibilità del manufatto con l’art. 1102 c.c. e il decoro architettonico; rilevanza delle caratteristiche specifiche dell’opera.
• Trib. Reggio Emilia, sent. n. 946/2024: installazione qualificata come lecito uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. in assenza di alterazione del decoro architettonico accertata in concreto.
• C. App. Roma, sent. n. 4047/2025: uso della cosa comune per installazione su parte comune; verifica in concreto dei limiti; compressione delle vedute come ulteriore limite.
• Trib. Udine, sent. n. 288/2025: in assenza di divieti nel regolamento condominiale, il condomino può installare tubazioni e canna fumaria su parte comune nel rispetto dei limiti dell’art. 1102 c.c.
• C. App. Perugia, sent. n. 452/2025: uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. per canna fumaria su muro perimetrale; conferma dell’approccio in concreto.

6. Conclusioni

La sentenza in commento conferma e consolida un orientamento ormai maturo, offrendo ai pratici alcuni punti fermi: (i) l’installazione di una canna fumaria su muro perimetrale comune è esercizio del diritto del singolo condomino ex art. 1102 c.c., non richiede autorizzazione assembleare salvo diversa disposizione regolamentare, e non configura costituzione di servitù; (ii) il limite del decoro architettonico si applica per identità di ratio anche a tale tipologia di modificazione, pur non essendo espressamente menzionato dall’art. 1102 c.c.; (iii) la valutazione deve essere compiuta in concreto, caso per caso, con riferimento alle caratteristiche specifiche del manufatto e dell’edificio, sulla base degli elementi istruttori acquisiti, tipicamente la CTU, e non può essere sostituita da un giudizio astratto né dalla comparazione con situazioni di terzi; (iv) la collocazione su un prospetto secondario e la presenza di preesistenti manufatti non autorizzati sono circostanze irrilevanti ai fini dell’esclusione della lesione del decoro architettonico; (v) il diniego assembleare, quando l’opera sia già di per sé vietata dalla legge, non è autonomamente impugnabile per difetto di interesse ex art. 1137 c.c.

Sul piano operativo, per chi assiste condomini o singoli condomini in questo tipo di controversie, la pronuncia suggerisce che la strategia difensiva più efficace, in caso di diniego assembleare, consista nel richiedere, in sede di impugnazione, non l’accertamento astratto del diritto all’installazione, bensì la declaratoria di illegittimità della delibera in relazione a un progetto specifico e tecnicamente documentato, che consenta al giudice di verificare in concreto il rispetto dei requisiti dell’art. 1102 c.c.