Art. 1128 c.c. Perimento dell’edificio
L’art. 1128 c.c. disciplina le conseguenze del perimento dell’edificio condominiale, distinguendo tra perimento totale — o di entità tale da determinare il venir meno del fabbricato come organismo condominiale — e perimento soltanto parziale, con effetti diversi quanto alla sopravvivenza del condominio, ai poteri dell’assemblea e alle iniziative dei singoli condomini.
Dalla distinzione tra le due ipotesi discendono conseguenze sistematiche di grande rilievo: nel primo caso il condominio si estingue e la situazione giuridica si trasforma in comunione sul suolo e sui materiali residuati; nel secondo il condominio permane e l’assemblea conserva il proprio ruolo nella scelta ricostruttiva.
Cosa prevede l’articolo
Il perimento totale dell’edificio comporta l’estinzione del condominio e la trasformazione della situazione giuridica in una comunione pro indiviso (non frazionata in quote materiali) sul suolo e sui materiali residuati, con conseguente applicazione delle regole della comunione e della divisione, salvo diversa soluzione consensuale tra i partecipanti. Venuto meno l’edificio, il rapporto condominiale non resta sospeso ma si dissolve, lasciando spazio a un diverso assetto dominicale avente per oggetto l’area di sedime e le macerie, con quote da determinarsi secondo il valore delle pregresse unità o secondo i criteri ricavabili dall’accertamento tecnico (Tribunale di Savona, n. 27/2025; Cass. n. 21716/2020; Cass. n. 17692/2016).
Quando la ricostruzione risulti essenzialmente difforme dal fabbricato precedente, la vecchia condominialità non si trasferisce automaticamente sul manufatto ricostruito: le tabelle millesimali anteriori al perimento, soprattutto se approvate solo a maggioranza o tecnicamente inadeguate, non costituiscono titolo sufficiente per stabilire i diritti reali sul nuovo fabbricato ove la ricostruzione abbia alterato struttura, volumetrie o destinazioni. In mancanza di accordo unanime, spetta al giudice determinare criteri e quote per l’attribuzione delle porzioni, anche con ricorso alla consulenza tecnica (Cass. n. 21716/2020).
Quanto alla vendita del suolo e dei materiali, in caso di perimento totale o comunque rientrante nella soglia rilevante, il singolo condomino può domandare la vendita all’asta del suolo e dei materiali, senza essere paralizzato dall’inerzia degli altri partecipanti, fermo restando che resta praticabile anche una soluzione di ricostruzione concordata o una divisione della comunione secondo le regole ordinarie (Tribunale di Savona, n. 27/2025; Cass. n. 17692/2016).
Quando il perimento non supera la soglia rilevante e riguarda quindi solo una parte dell’edificio, la giurisprudenza valorizza la permanenza del condominio e il ruolo dell’assemblea nella scelta ricostruttiva, nonché la possibilità per i singoli di intervenire sulle proprie porzioni e sulle parti comuni necessarie entro i limiti dell’uso consentito, purché non si realizzino innovazioni lesive o sottrazioni della cosa comune. Nel perimento parziale inferiore alla soglia dei tre quarti, la ricostruzione del singolo può trovare fondamento nel coordinamento tra art. 1128 c.c. e art. 1102 c.c., purché l’opera rispetti le caratteristiche statico-tecniche preesistenti, non pregiudichi sicurezza, stabilità o diritti degli altri condomini e non si trasformi in innovazione in senso proprio (Cass. n. 2126/2021; Tribunale di Savona, n. 27/2025).
Applicazione pratica
Il perimento parziale non abilita automaticamente il singolo a ridisegnare liberamente il bene comune, ma gli consente solo quelle opere ricostruttive necessarie e compatibili con la struttura originaria e con il pari godimento degli altri: l’eventuale eccedenza rispetto a tali limiti espone alla riduzione in pristino (Cass. n. 2126/2021). La facoltà di ricostruire sull’area di risulta è considerata facoltà inerente alla proprietà e, come tale, non si estingue per semplice inerzia, mentre il titolo negoziale può validamente limitarla o conformarla, se contiene clausole specifiche opponibili (Cass. n. 17692/2016).
Sulla validità delle delibere dopo il perimento, una decisione unanime di demolizione e “fedele ricostruzione” può assumere efficacia vincolante rispetto alle successive delibere attuative: il singolo dissenziente non può paralizzare l’iter esecutivo soltanto contestando scelte tecniche interne alla ricostruzione, salvo che dimostri un concreto pregiudizio suscettibile di rimedio risarcitorio o ripristinatorio. Ai fini dell’informazione assembleare, non è necessaria in via assoluta l’allegazione del progetto all’avviso di convocazione, quando il condomino risulti comunque aliunde (da altra fonte) adeguatamente informato dell’oggetto essenziale della deliberazione: ciò riduce la possibilità di impugnazioni meramente formali, imponendo di verificare la reale lesione del diritto di informazione e non la sola mancanza materiale di allegati (Tribunale di Savona, n. 271/2025).
Una delibera unanime può vincolare i condomini a ricostruire fedelmente e a porre in essere le attività necessarie, ma non può sostituire l’atto scritto richiesto ad substantiam (a pena di validità dell’atto) per trasferire diritti reali o per ridisegnare definitivamente le attribuzioni proprietarie, che richiedono il rispetto delle regole formali proprie dei negozi dispositivi. Dopo il perimento totale e la trasformazione in comunione sul suolo, la ricostruzione o la successiva divisione esigono, ove comportino nuove attribuzioni reali, un titolo idoneo ulteriore rispetto alla mera volontà assembleare (Tribunale di Savona, n. 271/2025; Cass. n. 21716/2020).
La nuova deliberazione può ratificare o sostituire una precedente delibera annullabile, e se la sostituzione ha contenuto idoneo e corrispondente può determinare la cessazione della materia del contendere; diversa è invece l’ipotesi della delibera nulla, che esige una nuova deliberazione dal contenuto effettivamente innovativo e non meramente confermativo. Questo principio è direttamente riutilizzabile per l’art. 1128 c.c., perché le controversie post-perimento sono spesso costruite come impugnazioni di delibere di demolizione, ricostruzione o gestione del compendio residuo (Tribunale di Civitavecchia, n. 1412/2024).
Sul piano processuale, il giudice non può integrare o modificare il verbale assembleare, e l’impugnazione della delibera deve essere specifica e determinata nei profili di illegittimità dedotti: nei contenziosi su perimento, ricostruzione o vendita del suolo, non basta contestare genericamente la scelta assembleare, occorrendo allegare con precisione il vizio procedurale, la violazione del criterio legale o il concreto pregiudizio subito (Tribunale della Spezia, n. 368/2025). Rileva inoltre la distinzione tra vizi radicali (nullità) e vizi semplicemente impugnabili (annullabilità), nonché l’incidenza della mediazione e della sospensione dei termini sulla tempestività dell’azione (Tribunale di Savona, n. 271/2025; Tribunale di Civitavecchia, n. 1412/2024).
Sul piano probatorio, la CTU ha un ruolo decisivo per quantificare l’entità del perimento, verificare se ricorra il perimento totale o solo parziale, determinare le quote di comproprietà sul suolo residuo, ricostruire volumetrie e destinazioni in caso di edificio ricostruito in modo difforme, nonché stabilire l’eventuale praticabilità materiale della divisione. La giurisprudenza mostra però cautela verso consulenze esplorative o richieste tecniche non sorrette da specifiche allegazioni di fatto: la prova tecnica non può sostituire una domanda o un’impugnazione formulate in modo generico (Tribunale di Savona, n. 27/2025; Cass. n. 21716/2020; Tribunale di Savona, n. 271/2025; Tribunale della Spezia, n. 368/2025).
Quanto ai rimedi, in caso di perimento totale il singolo può chiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, oppure la divisione della comunione, mentre la ricostruzione postuma richiede un titolo o un accordo adeguato e, in caso di dissenso, può rendersi necessario l’intervento giudiziale per fissare quote e criteri di attribuzione. In caso di perimento parziale, il rimedio rispetto a opere individuali eccedenti i limiti legali è soprattutto ripristinatorio, mentre rispetto alle delibere attuative di una ricostruzione già unanimemente voluta la tutela del dissenziente tende a spostarsi sul risarcimento o sul ripristino del pregiudizio specificamente provato, non sul blocco generalizzato dell’opera (Tribunale di Savona, n. 27/2025; Cass. n. 21716/2020; Cass. n. 2126/2021; Tribunale di Savona, n. 271/2025).
Giurisprudenza
Distinzione sistematica tra perimento totale e parziale
Problema: quali effetti produce il perimento dell’edificio sulla sopravvivenza del condominio.
Principio: il perimento totale estingue il condominio; il perimento parziale, sotto la soglia rilevante, ne lascia intatta la struttura e i poteri assembleari.
Conseguenza pratica: la qualificazione del perimento come totale o parziale condiziona radicalmente i rimedi disponibili (Cass. n. 21716/2020; Tribunale di Savona, n. 27/2025; Cass. n. 2126/2021).
Estinzione del condominio e comunione pro indiviso sul suolo
Problema: cosa accade all’assetto proprietario quando l’edificio perisce integralmente.
Principio: il condominio si dissolve e sorge una comunione pro indiviso sul suolo e sui materiali residuati, con quote determinate secondo il valore delle pregresse unità o tramite CTU.
Conseguenza pratica: si applicano le regole della comunione e della divisione, salvo diversa soluzione consensuale (Tribunale di Savona, n. 27/2025; Cass. n. 21716/2020; Cass. n. 17692/2016).
Ricostruzione difforme e inefficacia delle vecchie tabelle millesimali
Problema: se le tabelle millesimali anteriori al perimento restino valide sul fabbricato ricostruito in modo difforme.
Principio: la vecchia condominialità non si trasferisce automaticamente sul nuovo manufatto quando questo risulti essenzialmente diverso da quello originario.
Conseguenza pratica: in mancanza di accordo unanime, il giudice deve determinare criteri e quote mediante accertamento giudiziale e tecnico (Cass. n. 21716/2020).
Vendita all’asta del suolo e dei materiali
Problema: come può il singolo condomino sottrarsi all’inerzia degli altri partecipanti dopo il perimento totale.
Principio: il singolo può domandare la vendita all’asta del suolo e dei materiali, senza esserne impedito dall’inerzia altrui.
Conseguenza pratica: restano comunque praticabili la ricostruzione concordata o la divisione secondo le regole ordinarie (Tribunale di Savona, n. 27/2025; Cass. n. 17692/2016).
Perimento parziale e coordinamento con l’art. 1102 c.c.
Problema: entro quali limiti il singolo condomino può ricostruire in caso di perimento parziale.
Principio: la ricostruzione individuale trova fondamento nel coordinamento tra art. 1128 c.c. e art. 1102 c.c., purché rispetti le caratteristiche statico-tecniche preesistenti e non pregiudichi sicurezza, stabilità o diritti altrui.
Conseguenza pratica: l’eccedenza rispetto a tali limiti espone alla riduzione in pristino (Cass. n. 2126/2021; Tribunale di Savona, n. 27/2025).
Facoltà di ricostruzione come diritto inerente alla proprietà
Problema: se la facoltà di ricostruire si estingua per il decorso del tempo o per inerzia del titolare.
Principio: si tratta di facoltà inerente alla proprietà, che non si estingue per semplice inerzia; solo un titolo negoziale opponibile può limitarla o conformarla.
Conseguenza pratica: patti contenuti nei rogiti o nei titoli di provenienza possono incidere sulla facoltà ricostruttiva, se dotati di effettiva portata limitativa (Cass. n. 17692/2016).
Efficacia della delibera unanime di ricostruzione
Problema: se il dissenziente possa paralizzare l’esecuzione di una ricostruzione unanimemente deliberata.
Principio: la delibera unanime di demolizione e fedele ricostruzione vincola anche rispetto alle delibere attuative successive; il dissenziente non può contestare genericamente le scelte tecniche interne.
Conseguenza pratica: la tutela del dissenziente richiede la prova di un concreto pregiudizio, rimediabile in via risarcitoria o ripristinatoria (Tribunale di Savona, n. 271/2025).
Informazione assembleare e allegazione del progetto
Problema: se la mancata allegazione del progetto all’avviso di convocazione renda invalida la delibera.
Principio: non è necessaria in via assoluta l’allegazione del progetto, se il condomino risulti aliunde adeguatamente informato dell’oggetto essenziale della delibera.
Conseguenza pratica: occorre verificare la reale lesione del diritto di informazione, non la sola mancanza materiale dell’allegato (Tribunale di Savona, n. 271/2025).
Limiti della delibera rispetto ai trasferimenti reali
Problema: se la delibera assembleare, anche unanime, possa ridefinire le attribuzioni proprietarie dopo il perimento.
Principio: la delibera vincola alla ricostruzione fedele ma non sostituisce l’atto scritto richiesto ad substantiam per trasferire diritti reali.
Conseguenza pratica: nuove attribuzioni reali richiedono un titolo idoneo ulteriore rispetto alla sola volontà assembleare (Tribunale di Savona, n. 271/2025; Cass. n. 21716/2020).
Ratifica e sostituzione di delibere annullabili o nulle
Problema: quali effetti produce una nuova delibera rispetto a una precedente viziata.
Principio: la nuova delibera può ratificare o sostituire una delibera annullabile, con possibile cessazione della materia del contendere; la delibera nulla richiede invece una nuova deliberazione effettivamente innovativa.
Conseguenza pratica: la strategia processuale nelle liti post-perimento deve distinguere con cura tra le due ipotesi (Tribunale di Civitavecchia, n. 1412/2024).
Specificità dell’impugnazione e limiti del sindacato giudiziale sul verbale
Problema: con quale grado di precisione va impugnata una delibera ricostruttiva.
Principio: il giudice non può integrare o modificare il verbale assembleare, e l’impugnazione deve essere specifica e determinata nei profili di illegittimità dedotti.
Conseguenza pratica: le contestazioni generiche alla scelta assembleare vanno respinte (Tribunale della Spezia, n. 368/2025).
Ruolo della CTU e cautela verso le consulenze esplorative
Problema: quale funzione svolge la prova tecnica nelle controversie sul perimento.
Principio: la CTU è decisiva per quantificare il perimento, determinare le quote sul suolo residuo e ricostruire volumetrie e destinazioni, ma non può sostituire un’allegazione di fatto specifica.
Conseguenza pratica: le richieste di consulenza meramente esplorativa, prive di allegazioni puntuali, non sono ammissibili (Tribunale di Savona, n. 27/2025; Cass. n. 21716/2020; Tribunale di Savona, n. 271/2025; Tribunale della Spezia, n. 368/2025).
Errori frequenti
- Ritenere che il condominio sopravviva automaticamente a un perimento totale dell’edificio, senza considerare la trasformazione in comunione sul suolo.
- Applicare le vecchie tabelle millesimali al fabbricato ricostruito in modo difforme, senza un nuovo accertamento delle quote.
- Ritenere che il perimento parziale legittimi il singolo condomino a ricostruire liberamente oltre i limiti della struttura preesistente.
- Considerare la delibera assembleare, anche unanime, titolo sufficiente per trasferire diritti reali o ridefinire le attribuzioni proprietarie.
- Impugnare genericamente le delibere ricostruttive senza allegare con precisione il vizio procedurale o il pregiudizio concreto subito.
- Confondere la ratifica di una delibera annullabile con la necessità di una nuova deliberazione realmente innovativa in caso di nullità.
- Richiedere consulenze tecniche esplorative in assenza di allegazioni di fatto specifiche a sostegno della domanda o dell’impugnazione.
Collegamenti
Art. 1102 c.c. — uso della cosa comune, coordinato con l’art. 1128 c.c. per la ricostruzione individuale in caso di perimento parziale.
L’evoluzione degli orientamenti consente di cogliere quattro linee abbastanza nitide: il consolidamento dell’idea che il perimento totale estingua il condominio e faccia sorgere una comunione pro indiviso sul suolo residuo; la più chiara distinzione tra perimento totale e perimento parziale, con conseguente differenziazione dei poteri dell’assemblea e dei singoli; l’accentuazione del ruolo giudiziale e tecnico nella fissazione delle quote e nella gestione delle ricostruzioni difformi; la crescente attenzione ai limiti processuali dell’impugnazione delle delibere, con distinzione tra nullità e annullabilità, specificità dei motivi e possibilità di ratifica o sostituzione della delibera. Ne risulta una disciplina in cui la sorte del condominio dopo il perimento dipende da un accertamento rigoroso dell’entità del danno strutturale, mentre la gestione della fase successiva — ricostruzione, vendita o divisione — resta subordinata al rispetto delle forme proprie degli atti dispositivi e a un controllo processuale stringente sulle delibere assunte.
Nota della Redazione
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