Art. 1139 c.c. Rinvio alle norme sulla comunione
L’art. 1139 c.c. svolge una funzione di chiusura del sistema condominiale, consentendo l’applicazione delle norme sulla comunione solo in via sussidiaria e nei limiti della compatibilità.
Il rinvio opera quando la materia non sia già regolata in modo specifico dalla disciplina del condominio negli edifici, e non può essere utilizzato per eludere la specialità degli artt. 1117-1138 c.c.
Cosa prevede l’articolo
Il rinvio ha carattere non autonomo ma integrativo: è unidirezionale, dalle norme condominiali a quelle della comunione, e non viceversa. Non è corretto importare automaticamente nel condominio regole della comunione o, all’opposto, trasferire nella comunione rimedi e categorie elaborati per il condominio senza preventiva verifica di compatibilità sistematica (Cass. civ., n. 9280/2018; Corte App. Bari, n. 428/2025; Trib. Nocera Inferiore, n. 148/2025; Trib. Napoli, n. 391/2024).
L’area in cui il rinvio opera davvero è delimitata: interviene per colmare lacune o per fornire rimedi alla paralisi decisionale, ma non può essere invocato quando il legislatore condominiale abbia già approntato una disciplina speciale, come accade in tema di rimborso delle spese anticipate dal singolo condomino (Cass. civ., n. 16341/2020; Cass. civ., n. 16351/2025; Corte App. L’Aquila, n. 10/2025).
Applicazione pratica
Il coordinamento tra art. 1139 e art. 1134 c.c. costituisce il banco di prova più significativo: nel condominio, anche minimo, il rimborso delle spese fatte di iniziativa del singolo è soggetto alla disciplina speciale dell’urgenza prevista dall’art. 1134 c.c., e non alla più elastica regola della comunione di cui all’art. 1110 c.c.; il rinvio dell’art. 1139 c.c. non può essere usato per aggirare il requisito dell’indifferibilità dell’intervento (Cass. civ., n. 9280/2018; Cass. civ., n. 16341/2020; Cass. civ., n. 16351/2025). Il condomino che agisca per il rimborso deve provare l’urgenza in senso tecnico, l’indifferibilità della spesa e l’impossibilità di attendere il tempestivo intervento dell’amministratore o dell’assemblea, oltre al pagamento e al quantum; se il debito deriva da un contratto stipulato dal condominio, l’azione va proposta contro il condominio e non direttamente contro i singoli condomini pro quota (Trib. Chieti, n. 165/2025). Non si può ricorrere a rimedi sussidiari o paralleli per neutralizzare il regime speciale, compresa l’azione di arricchimento senza causa o il richiamo improprio alle regole della comunione, perché il rinvio dell’art. 1139 c.c. non consente di svuotare di contenuto la disciplina condominiale specifica (Corte App. L’Aquila, n. 10/2025; Cass. civ., n. 16351/2025).
Il secondo grande nucleo problematico riguarda il condominio minimo, cioè la compagine composta da due soli partecipanti: la regola maggioritaria assembleare rimane sostanzialmente impraticabile sotto il profilo personale, sicché la valida formazione della volontà comune richiede la partecipazione di entrambi e, in concreto, l’unanimità (Cass. civ., n. 5331/2017; Cass. civ., n. 16337/2020). In caso di dissenso, di inerzia o di impossibilità di formare una decisione unanime, entra in funzione il rinvio alle norme sulla comunione, in particolare all’art. 1105 c.c., quale strumento di superamento della paralisi decisionale mediante ricorso all’autorità giudiziaria (Cass. civ., n. 16337/2020; Cass. civ., n. 16341/2020; Trib. Nocera Inferiore, n. 2479/2024; Trib. Nocera Inferiore, n. 148/2025). La deliberazione assunta da uno solo dei due condomini non integra una valida delibera, ma una mera manifestazione unilaterale di volontà: il rimedio corretto non è la forzatura del principio maggioritario, bensì il ricorso giudiziale previsto per la comunione (Cass. civ., n. 5331/2017; Cass. civ., n. 16337/2020).
Il singolo condomino non può ottenere in via ordinaria una condanna del condominio a un facere (obbligo di fare) gestorio, come l’esecuzione di opere comuni, ma deve attivare il rimedio ex artt. 1139 e 1105 c.c., salva l’eventuale tutela risarcitoria quando ne ricorrano i presupposti (Trib. Nocera Inferiore, n. 2479/2024). Il rimedio di cui all’art. 1105 c.c., richiamato dall’art. 1139 c.c., appartiene all’area della volontaria giurisdizione e non può essere surrettiziamente trasformato in una domanda contenziosa ordinaria diretta a ottenere dal giudice provvedimenti amministrativi sulla cosa comune (Trib. Nocera Inferiore, n. 148/2025; Trib. Paola, n. 144/2025). Ne deriva un risultato sistematico decisivo: il rinvio alle norme sulla comunione non è soltanto sostanziale, ma anche funzionale e processuale, portando con sé, nei limiti della compatibilità, i rimedi propri della comunione, inclusa la sede procedimentale loro propria (Trib. Nocera Inferiore, n. 148/2025; Trib. Paola, n. 144/2025).
Un ulteriore ambito di applicazione concerne la qualificazione della situazione reale sottostante, cioè la verifica se si versi realmente in materia condominiale oppure in una comunione ordinaria su specifiche porzioni: il rinvio non prescinde dalla corretta individuazione del regime proprietario del bene o del servizio coinvolto (Trib. Trento, n. 1108/2024; Trib. Trento, n. 210/2025). Quando il titolo vinca la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. e dimostri una comunione per tabulas (risultante dai titoli scritti) su una determinata porzione, trovano applicazione le regole proprie della comunione, comprese quelle sui quorum e sulla gestione, mentre restano assoggettati al regime condominiale gli impianti o i servizi destinati all’intero edificio (Trib. Trento, n. 1108/2024; Trib. Trento, n. 210/2025). Il problema del rinvio sussidiario è quindi sempre preceduto da un problema di qualificazione: occorre accertare se il bene sia comune in senso condominiale, comune in senso ordinario, oppure formalmente in comunione ma funzionalmente strumentale all’intero edificio, poiché da tale accertamento dipendono quorum, poteri dell’assemblea, rappresentanza dell’amministratore e rimedi giudiziali esperibili (Trib. Nocera Inferiore, n. 981/2025; Trib. Paola, n. 144/2025; Trib. Novara, n. 112/2025). Resta ferma una forte presunzione di comunanza delle strutture portanti e delle parti essenziali dell’edificio, non neutralizzata dalla sola presenza di sopraelevazioni, salvo titolo contrario: il ricorso alle norme della comunione tramite l’art. 1139 c.c. non può essere costruito in modo astratto, ma va calibrato sulla reale natura del bene (Trib. Nocera Inferiore, n. 981/2025).
Anche la giurisprudenza sulla multiproprietà e sulle comunioni convenzionali è istruttiva: il regolamento contrattuale può incidere sull’individuazione della disciplina applicabile, ma non trasformare automaticamente una comunione in condominio né derogare a norme inderogabili; il dato decisivo resta la struttura sostanziale del rapporto e il contenuto dei titoli (Corte App. Bari, n. 428/2025; Corte App. Trento, n. 71/2024; Trib. Bolzano, n. 912/2024).
Giurisprudenza
Funzione sussidiaria e integrativa del rinvio
Problema: quando si applicano le norme sulla comunione al condominio.
Principio: il rinvio opera solo in via sussidiaria e nei limiti della compatibilità, quando la materia non sia già regolata specificamente dal condominio.
Conseguenza pratica: il rinvio non può eludere la specialità degli artt. 1117-1138 c.c. (Cass. civ., n. 9280/2018; Corte App. Bari, n. 428/2025; Trib. Nocera Inferiore, n. 148/2025).
Rinvio unidirezionale e verifica di compatibilità
Problema: se le regole della comunione e del condominio siano intercambiabili nei due sensi.
Principio: il rinvio è unidirezionale, dal condominio alla comunione, e richiede sempre una verifica di compatibilità sistematica.
Conseguenza pratica: non è corretto trasferire nella comunione rimedi elaborati per il condominio, o viceversa, senza tale verifica (Corte App. Bari, n. 428/2025; Trib. Napoli, n. 391/2024).
Area di operatività del rinvio
Problema: quando il rinvio alle norme sulla comunione può essere invocato.
Principio: interviene per colmare lacune o superare la paralisi decisionale, non quando esista già una disciplina condominiale speciale.
Conseguenza pratica: la disciplina speciale prevale sempre sul rinvio sussidiario (Cass. civ., n. 16341/2020; Cass. civ., n. 16351/2025; Corte App. L’Aquila, n. 10/2025).
Coordinamento tra art. 1139 c.c. e art. 1134 c.c.
Problema: se il rimborso delle spese urgenti nel condominio segua il regime della comunione o quello speciale.
Principio: si applica sempre l’art. 1134 c.c., anche nel condominio minimo, e non la più elastica regola dell’art. 1110 c.c.
Conseguenza pratica: il rinvio dell’art. 1139 c.c. non consente di aggirare il requisito dell’indifferibilità (Cass. civ., n. 9280/2018; Cass. civ., n. 16341/2020; Cass. civ., n. 16351/2025).
Onere probatorio e corretta individuazione del debitore
Problema: cosa deve provare il condomino che agisce per il rimborso e contro chi.
Principio: deve provare urgenza tecnica, indifferibilità, impossibilità di attendere, pagamento e quantum; se il debito nasce da contratto del condominio, l’azione va rivolta contro il condominio.
Conseguenza pratica: un’azione mal diretta contro i singoli condomini pro quota va respinta (Trib. Chieti, n. 165/2025).
Esclusione di rimedi sussidiari impropri
Problema: se il condomino possa aggirare i limiti del rimborso tramite altri rimedi generali.
Principio: non sono ammessi l’arricchimento senza causa o il richiamo improprio alle regole della comunione per svuotare la disciplina condominiale speciale.
Conseguenza pratica: i presupposti dell’art. 1134 c.c. restano l’unica via per il rimborso (Corte App. L’Aquila, n. 10/2025; Cass. civ., n. 16351/2025).
Condominio minimo e necessità di unanimità
Problema: come si forma la volontà collettiva quando i condomini sono solo due.
Principio: la regola maggioritaria è impraticabile; serve la partecipazione di entrambi e, in concreto, l’unanimità.
Conseguenza pratica: in mancanza di accordo, la decisione non può essere imposta da un solo condomino (Cass. civ., n. 5331/2017; Cass. civ., n. 16337/2020).
Rinvio all’art. 1105 c.c. per superare la paralisi decisionale
Problema: come si supera lo stallo quando i due condomini non trovano un accordo.
Principio: si applica il rinvio all’art. 1105 c.c., con ricorso all’autorità giudiziaria.
Conseguenza pratica: è questo il rimedio tipico per il condominio minimo in stallo, non la forzatura del principio maggioritario (Cass. civ., n. 16337/2020; Cass. civ., n. 16341/2020; Trib. Nocera Inferiore, n. 2479/2024; Trib. Nocera Inferiore, n. 148/2025).
Delibera di un solo condomino come manifestazione unilaterale
Problema: che valore ha la decisione presa da un solo condomino su due.
Principio: non integra una valida delibera, ma una mera manifestazione unilaterale di volontà.
Conseguenza pratica: non può vincolare l’altro condomino né sostituire il ricorso giudiziale (Cass. civ., n. 5331/2017; Cass. civ., n. 16337/2020).
Limiti alla domanda di facere gestorio del singolo
Problema: se il singolo condomino possa ottenere in via ordinaria la condanna del condominio a eseguire opere comuni.
Principio: deve invece attivare il rimedio ex artt. 1139 e 1105 c.c., salva la tutela risarcitoria quando ne ricorrano i presupposti.
Conseguenza pratica: la domanda ordinaria di facere è inammissibile al di fuori di questo schema (Trib. Nocera Inferiore, n. 2479/2024).
Natura di volontaria giurisdizione del rimedio ex art. 1105 c.c.
Problema: che natura ha il procedimento richiamato dall’art. 1139 c.c. per il condominio minimo.
Principio: appartiene all’area della volontaria giurisdizione, non a un giudizio contenzioso ordinario.
Conseguenza pratica: non può essere trasformato in domanda contenziosa per ottenere provvedimenti amministrativi sulla cosa comune (Trib. Nocera Inferiore, n. 148/2025; Trib. Paola, n. 144/2025).
Rinvio funzionale e processuale, non solo sostanziale
Problema: se il rinvio dell’art. 1139 c.c. riguardi solo le regole sostanziali della comunione.
Principio: il rinvio porta con sé, nei limiti della compatibilità, anche i rimedi propri della comunione, inclusa la sede procedimentale.
Conseguenza pratica: la scelta del rito segue la natura sostanziale del rimedio richiamato (Trib. Nocera Inferiore, n. 148/2025; Trib. Paola, n. 144/2025).
Qualificazione della situazione reale sottostante
Problema: come si distingue tra materia condominiale e comunione ordinaria su specifiche porzioni.
Principio: occorre verificare in concreto il regime proprietario del bene o del servizio coinvolto.
Conseguenza pratica: l’applicazione del rinvio presuppone questo accertamento preliminare (Trib. Trento, n. 1108/2024; Trib. Trento, n. 210/2025).
Comunione per tabulas e regole applicabili
Problema: cosa accade quando il titolo vince la presunzione di condominialità.
Principio: si applicano le regole della comunione, comprese quelle su quorum e gestione, per la porzione oggetto di comunione per tabulas.
Conseguenza pratica: restano invece condominiali gli impianti e i servizi destinati all’intero edificio (Trib. Trento, n. 1108/2024; Trib. Trento, n. 210/2025).
Conseguenze sistematiche della qualificazione preliminare
Problema: quali profili dipendono dalla corretta qualificazione del bene.
Principio: da tale qualificazione dipendono quorum, poteri dell’assemblea, rappresentanza dell’amministratore e rimedi giudiziali esperibili.
Conseguenza pratica: ogni controversia condominio/comunione richiede prima questo accertamento (Trib. Nocera Inferiore, n. 981/2025; Trib. Paola, n. 144/2025; Trib. Novara, n. 112/2025).
Presunzione di comunanza delle strutture portanti
Problema: se le sopraelevazioni neutralizzino la presunzione di comunanza delle strutture essenziali.
Principio: la presunzione resta forte e non è neutralizzata dalla sola presenza di sopraelevazioni, salvo titolo contrario.
Conseguenza pratica: il rinvio alle norme della comunione va sempre calibrato sulla reale natura del bene (Trib. Nocera Inferiore, n. 981/2025).
Multiproprietà e comunioni convenzionali
Problema: se il regolamento contrattuale possa trasformare una comunione in condominio.
Principio: il regolamento incide sulla disciplina applicabile ma non trasforma automaticamente la comunione in condominio né deroga a norme inderogabili.
Conseguenza pratica: resta decisiva la struttura sostanziale del rapporto e il contenuto dei titoli (Corte App. Bari, n. 428/2025; Corte App. Trento, n. 71/2024; Trib. Bolzano, n. 912/2024).
Radici storiche del principio sul condominio minimo
Problema: da quando la giurisprudenza ha messo a fuoco la specificità del condominio minimo.
Principio: già a partire dal 2016-2017 si è affermata la necessità della partecipazione di entrambi i condomini e il ricorso al giudice in caso di stallo.
Conseguenza pratica: il principio risulta oggi consolidato e stabile (Cass. civ., n. 16071/2016; Cass. civ., n. 5331/2017).
Errori frequenti
- Applicare le norme sulla comunione quando la materia sia già disciplinata specificamente dalla normativa condominiale.
- Invocare l’art. 1110 c.c. per il rimborso di spese urgenti anticipate dal condomino, anziché il più rigoroso art. 1134 c.c.
- Forzare il principio maggioritario nel condominio minimo, anziché richiedere l’unanimità o attivare il rimedio giudiziale ex art. 1105 c.c.
- Proporre una domanda contenziosa ordinaria per ottenere provvedimenti amministrativi sulla cosa comune, anziché il rimedio di volontaria giurisdizione ex art. 1105 c.c.
- Qualificare come condominiale un bene senza verificare se il titolo dimostri una comunione per tabulas su quella specifica porzione.
- Ricorrere all’arricchimento senza causa o ad altri rimedi impropri per aggirare i presupposti della disciplina condominiale speciale.
- Ritenere che il regolamento contrattuale di una comunione convenzionale la trasformi automaticamente in condominio.
Collegamenti
Art. 1105 c.c. — rimedio giudiziale per il superamento della paralisi decisionale, richiamato per il condominio minimo. Art. 1110 c.c. — regime del rimborso nella comunione ordinaria, non sovrapponibile all’art. 1134 c.c. Art. 1117 c.c. — presunzione di condominialità, superabile con titolo contrario che dimostri comunione per tabulas. Art. 1134 c.c. — disciplina speciale del rimborso delle spese urgenti, prevalente sul rinvio sussidiario dell’art. 1139 c.c.
In conclusione, la giurisprudenza in materia restituisce un quadro sufficientemente compatto: il rinvio alle norme sulla comunione ha natura sussidiaria e compatibile; non può essere adoperato per derogare al regime speciale del condominio; trova una delle sue principali applicazioni nel superamento dello stallo del condominio minimo attraverso l’art. 1105 c.c.; non consente invece di aggirare il requisito dell’urgenza imposto dall’art. 1134 c.c. per il rimborso delle spese anticipate dal singolo; presuppone sempre un accertamento concreto della natura del bene o del rapporto cui la disciplina deve applicarsi.
Nota della Redazione
Ogni decisione citata è verificata sul provvedimento originale.
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