Supercondominio: l’assemblea dei rappresentanti può ripartire tra i condòmini le spese del servizio comune agli edifici (Cass. 9309/2026)
Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, ordinanza n. 9309/2026, pubblicata il 13 aprile 2026 (R.G.N. 24182/2020) — camera di consiglio del 15 gennaio 2026, Presidente Antonio Scarpa, Relatore Chiara Besso Marcheis.
Il principio di diritto
Rientra nella competenza dell’assemblea del supercondominio — l’assemblea dei rappresentanti dei condomìni di cui all’art. 67 disp. att. c.c. — adottare una delibera che ripartisce tra i condòmini di ciascun edificio, su base millesimale, la spesa per un servizio comune agli edifici, come il riscaldamento; una simile delibera non è nulla per impossibilità dell’oggetto, poiché l’art. 67 disp. att. c.c. si limita a prevedere la gestione dei beni comuni e non impone la distinzione tra un bilancio delle spese comuni e bilanci separati per i singoli corpi di fabbrica.
Il fatto
Una condòmina impugnava una delibera del supercondominio che aveva approvato il riparto delle spese comuni — tra cui il riscaldamento — su base millesimale per i condòmini dei singoli edifici, deducendo di aver distaccato la propria unità immobiliare dall’impianto centralizzato e di non fruire del servizio. Il Giudice di pace accoglieva l’impugnativa; il Tribunale di Perugia rigettava l’appello del supercondominio, ritenendo la delibera nulla per impossibilità dell’oggetto: l’approvazione del bilancio su base millesimale per ciascun edificio non rientrerebbe tra le competenze dell’assemblea dei rappresentanti dei condomìni, limitate alla gestione ordinaria delle cose comuni. Il supercondominio ricorreva per cassazione con cinque motivi.
La motivazione
In via preliminare, la Corte respinge l’eccezione di inammissibilità del ricorso per difetto di procura (erano stati notificati due atti in giorni successivi): il principio di consumazione dell’impugnazione non esclude che, fino alla declaratoria di inammissibilità, sulla stessa procura sia proposto un secondo atto immune dai vizi del precedente e destinato a sostituirlo (Cass. S.U. n. 8486/2024). Nel merito, esaminato per primo per priorità logica, è fondato il quarto motivo. Il ragionamento del Tribunale non è condivisibile: l’art. 67 disp. att. c.c. parla di gestione dei beni comuni e non prevede la distinzione, da esso operata, tra bilancio delle spese della cosa comune e bilancio della ripartizione per i singoli corpi di fabbrica. La Corte ha già affermato che l’amministratore del supercondominio può ottenere decreto ingiuntivo contro il singolo condòmino per la quota, proporzionale al valore millesimale, delle spese di conservazione e godimento delle parti comuni e dei servizi comuni a più condomìni (Cass. n. 1141/2023; Cass. n. 22954/2022). Rientrava dunque nella competenza dell’assemblea del supercondominio deliberare la ripartizione, tra i condòmini di ciascun edificio, della spesa per il riscaldamento comune agli edifici. L’accoglimento del quarto motivo assorbe gli altri.
Esito: accoglie il quarto motivo, assorbiti i rimanenti; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa al Tribunale di Perugia, in diversa composizione.
Implicazioni pratiche
Nel supercondominio, l’assemblea dei rappresentanti è competente a ripartire tra i condòmini dei singoli edifici, su base millesimale, le spese dei servizi comuni all’intero complesso — come il riscaldamento — senza necessità di bilanci separati approvati da ciascuna assemblea di fabbricato; la delibera che opera tale riparto non è nulla per impossibilità dell’oggetto. Indicazione utile per la gestione contabile dei supercondomini e per valutare la fondatezza delle impugnazioni delle relative delibere.
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