L’amministratore autorizzato dall’assemblea può agire contro le costruzioni che violano le distanze (Cass. civ. n. 10868/2026)
Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, ordinanza n. 10868/2026 (c.c. 21 aprile 2026; pubblicazione 23 aprile 2026; R.G. n. 7817/2022) — Presidente Vincenzo Picaro, Relatore Luca Varrone
Il principio di diritto
L’assemblea può autorizzare l’amministratore a esercitare azioni reali a tutela delle parti comuni anche quando non siano meramente conservative. Il muro di cinta conforme all’art. 878 c.c. si considera inesistente nel calcolo delle distanze, ma non consente di costruire in aderenza quando oltre il confine preesiste un edificio a distanza inferiore a tre metri.
Il fatto
Tre condomìni chiedevano la demolizione o l’arretramento di un capannone realizzato tra gli stabili in violazione delle distanze legali. La società convenuta contestava la legittimazione degli amministratori e sosteneva che il manufatto, appoggiato a muri di cinta preesistenti da oltre trent’anni, non fosse soggetto alle distanze. Il Tribunale ordinava la demolizione e la Corte d’Appello confermava.
La motivazione
La Cassazione ha ritenuto legittimati gli amministratori perché l’assemblea congiunta li aveva autorizzati ad agire per l’accertamento della violazione delle distanze dalle pareti perimetrali. Le azioni reali contro terzi, pur non rientrando negli atti meramente conservativi, possono essere promosse dall’amministratore autorizzato ai sensi dell’art. 1131, primo comma, c.c. La tutela riguardava inoltre i fabbricati nella loro interezza e l’interesse comune dei partecipanti; sono richiamate Cass. nn. 12259/2023 e 30302/2022.
Il muretto aveva le caratteristiche del muro di cinta dell’art. 878 c.c.: funzione di recinzione, altezza non superiore a tre metri, emersione dal suolo e facce originariamente isolate. Secondo il principio richiamato da Cass. n. 10461/2011, esso non conta nel calcolo delle distanze. Proprio per questo, però, la nuova costruzione in aderenza doveva rispettare la distanza dall’edificio già esistente oltre il confine a meno di tre metri; altrimenti si sarebbe creata l’intercapedine vietata. Anche il motivo sulle spese è stato rigettato.
Implicazioni pratiche
La delibera assembleare può estendere la rappresentanza dell’amministratore alle azioni reali necessarie a proteggere l’edificio unitariamente considerato. La presenza di un muro di cinta non rende automaticamente legittima una costruzione in aderenza: occorre verificare la distanza dal fabbricato preesistente sul fondo vicino. Il ricorso è stato rigettato.
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