Art. 1105 c.c. Amministrazione

L’art. 1105 c.c. costituisce la norma cardine dell’amministrazione della comunione ordinaria, poiché stabilisce, anzitutto, che tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune, riconoscendo così a ciascun comunista una posizione attiva nella gestione del bene e impedendo che l’amministrazione sia riservata, in via originaria, solo ad alcuni compartecipi.

La disposizione si colloca nel sistema aperto dall’art. 1100 c.c., secondo cui, quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, si applicano le norme sulla comunione salvo che il titolo o la legge dispongano diversamente, e va letta insieme all’art. 1101 c.c., che presume eguali le quote e collega vantaggi e pesi della comunione alla misura delle rispettive quote, giacché proprio il valore delle quote diventa, nell’art. 1105 c.c., il criterio di formazione della maggioranza per gli atti di ordinaria amministrazione.

Cosa prevede l’articolo

L’art. 1105 c.c. è costruito su quattro nuclei: il diritto di tutti i partecipanti a concorrere nell’amministrazione; il principio maggioritario per gli atti di ordinaria amministrazione; la necessità che tutti siano preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione; il potere sostitutivo dell’autorità giudiziaria quando manchino i provvedimenti necessari, non si formi una maggioranza oppure la deliberazione adottata non venga eseguita. Ne deriva che la norma non disciplina solo una tecnica decisionale, ma costruisce un vero statuto dell’amministrazione comune, nel quale partecipazione, maggioranza, garanzie procedimentali e rimedio giudiziale sono momenti di un unico equilibrio tra iniziativa individuale e interesse collettivo.

Il diritto di concorrere nell’amministrazione

L’affermazione secondo cui tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune significa che la gestione del bene indiviso, in assenza di diversa organizzazione, non è affidata a un organo separato necessario, ma appartiene originariamente all’insieme dei comproprietari. Questo dato si raccorda con l’art. 1106 c.c., il quale consente, con la medesima maggioranza indicata dall’articolo precedente, sia la formazione di un regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune, sia la delega dell’amministrazione a uno o più partecipanti o anche a un estraneo, con determinazione di poteri e obblighi dell’amministratore. Il modello legale è dunque quello di una gestione comune di base, suscettibile però di essere organizzata mediante regolamento o delega, senza che per questo venga meno il fondamento partecipativo originario posto dall’art. 1105 c.c.

La maggioranza negli atti di ordinaria amministrazione

Il secondo comma dell’art. 1105 c.c. dispone che, per gli atti di ordinaria amministrazione, le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente, sicché la regola di funzionamento della comunione non è l’unanimità, ma il principio maggioritario ponderato sul valore delle quote e limitato all’ordinaria amministrazione. Il richiamo al valore delle quote impone di coordinare la norma con l’art. 1101 c.c., in quanto la determinazione della maggioranza presuppone l’accertamento del peso di ciascun partecipante nella comunione.

La norma distingue così implicitamente gli atti di ordinaria amministrazione, assoggettati alla regola maggioritaria semplice per quote, dagli atti eccedenti tale ambito, che ricadono nella disciplina speciale dell’art. 1108 c.c., il quale richiede, per innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, e riserva inoltre all’unanimità gli atti di alienazione, la costituzione di diritti reali sul fondo comune e le locazioni ultranovennali. La portata dell’art. 1105 c.c. è quindi essenzialmente gestoria e conservativa, non dispositiva in senso forte.

La garanzia procedimentale dell’informazione preventiva

Il terzo comma dell’art. 1105 c.c. richiede, per la validità delle deliberazioni della maggioranza, che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione; questa previsione attribuisce rilievo decisivo non soltanto al risultato numerico della votazione, ma anche alla correttezza del procedimento formativo della volontà collettiva. Il difetto di tale preventiva informazione è espressamente valorizzato dall’art. 1109 c.c., che consente alla minoranza dissenziente di impugnare le deliberazioni della maggioranza, tra l’altro, se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell’art. 1105 c.c., entro trenta giorni dalla deliberazione o, per gli assenti, dalla comunicazione. In altri termini, l’informazione preventiva non è un onere organizzativo marginale, ma una condizione di validità della deliberazione maggioritaria e una garanzia essenziale di partecipazione effettiva.

Il ricorso all’autorità giudiziaria e la funzione sostitutiva

Il quarto comma dell’art. 1105 c.c. prevede tre ipotesi tipiche di crisi gestionale: mancata adozione dei provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune; mancata formazione della maggioranza; mancata esecuzione della deliberazione adottata. In tutte queste situazioni ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria, la quale provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore, così introducendo un rimedio di supplenza giudiziale destinato a impedire la paralisi della comunione. Il dato testuale mostra che l’intervento giudiziale non ha soltanto carattere repressivo, ma anche organizzativo, perché il giudice può sostituirsi alla volontà collettiva mancante o ineffettiva e perfino strutturare la gestione mediante la nomina di un amministratore.

Tale previsione si coordina con l’art. 1110 c.c., che attribuisce al partecipante il diritto al rimborso delle spese necessarie sostenute in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, poiché entrambe le norme contrastano, con strumenti diversi, l’inerzia gestoria: l’una sul piano organizzativo-processuale, l’altra sul piano patrimoniale-restitutorio.

Applicazione pratica

L’art. 1105 c.c. è la base sulla quale poggiano sia il regolamento della comunione sia il relativo sistema di controllo: l’art. 1106 c.c. consente il regolamento e la delega dell’amministrazione con la stessa maggioranza; l’art. 1107 c.c. consente ai dissenzienti di impugnare il regolamento entro trenta giorni; l’art. 1109 c.c. disciplina invece l’impugnazione delle deliberazioni maggioritarie sia quando la deliberazione di ordinaria amministrazione sia gravemente pregiudizievole alla cosa comune, sia quando manchi la preventiva informazione, sia quando le deliberazioni su innovazioni o atti eccedenti siano in contrasto con l’art. 1108 c.c. Si delinea così un sottosistema completo: decisione di maggioranza, garanzia di informazione, impugnazione del regolamento, impugnazione delle deliberazioni e supplenza giudiziale.

Il raccordo con il condominio

In materia condominiale, l’art. 1139 c.c. dispone che, per quanto non espressamente previsto dal capo sul condominio, si osservano le norme sulla comunione in generale, sicché l’art. 1105 c.c. conserva funzione di norma generale e suppletiva nel sistema condominiale, pur arretrando di fronte alle disposizioni speciali proprie del condominio. Nel condominio, infatti, il sistema dell’amministrazione è dettagliatamente specializzato dagli artt. 1129, 1130, 1131, 1135, 1136, 1137 e 1138 c.c.

L’amministratore, quando previsto o nominato, esegue le deliberazioni dell’assemblea, disciplina l’uso delle cose comuni, riscuote i contributi, compie atti conservativi e redige il rendiconto ai sensi dell’art. 1130 c.c., mentre l’assemblea provvede, tra l’altro, alla conferma dell’amministratore, all’approvazione del preventivo, del rendiconto e delle opere straordinarie ai sensi dell’art. 1135 c.c. Le maggioranze e la regolare convocazione dell’assemblea sono poi disciplinate in modo autonomo dall’art. 1136 c.c., mentre l’impugnazione delle deliberazioni assembleari è regolata dall’art. 1137 c.c. Ne consegue che, nel condominio, l’art. 1105 c.c. opera come retroterra concettuale dell’amministrazione comune, ma viene in larga misura specializzato dalla disciplina assembleare e amministrativa propria del capo II.

Giurisprudenza

Il difetto di maggioranza per mancata prova delle quote

Problema: cosa succede a una delibera di amministrazione della comunione (ad esempio una delibera di revoca dell’amministratore) quando è stata calcolata su quote che nessuno ha provato essere diverse da quelle paritarie.

Principio: il Trib. Napoli, IV sez. civ., n. 1176/2024 — già esaminato nella Giurisprudenza dell’art. 1101 c.c. per il profilo della prova del titolo — ha annullato una delibera di revoca dell’amministratore perché, in mancanza di prova idonea su quote diverse da quelle paritarie, doveva operare la presunzione di uguaglianza ex art. 1101 c.c., con conseguente difetto della maggioranza richiesta dall’art. 1105 c.c. per l’atto deliberato.

Conseguenza pratica: prima di contare i voti su una delibera di ordinaria amministrazione, va accertata correttamente la misura delle quote di ciascun partecipante; una delibera calcolata su quote non provate rischia l’annullamento per difetto di maggioranza, anche se il numero dei partecipanti favorevoli sembrava sufficiente.