Legittima l’ordinanza sindacale sul divieto di uso abitativo dei seminterrati (TAR Campania n. 8522 del 30.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
È legittima l’ordinanza contingibile e urgente adottata dal Sindaco ai sensi dell’art. 54 d.lgs. n. 267/2000 che vieti l’uso abitativo dei locali seminterrati privi dei requisiti di altezza interna e aeroilluminazione prescritti dal D.M. sanità 5 luglio 1975. Il potere extra ordinem può essere esercitato anche per rimuovere situazioni risalenti nel tempo, essendo sufficiente la permanenza dello stato di pericolo al momento dell’emanazione. Il regolamento edilizio comunale può legittimamente introdurre limiti più restrittivi rispetto alle altezze minime fissate dal decreto ministeriale, a tutela del valore costituzionale della salute, senza che ciò integri violazione del principio di tipicità. In presenza di atto plurimotivato, il rigetto delle censure rivolte a una sola delle ragioni giustificatrici autonome consente l’assorbimento delle doglianze ulteriori.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un fabbricato risalente a epoca antecedente al 1942, ha impugnato l’ordinanza con cui il Sindaco, nella qualità di Ufficiale di Governo, ha vietato l’utilizzo ad uso abitativo dei locali seminterrati dell’immobile. Il provvedimento faceva seguito a due sopralluoghi dell’UTC, sfociati in relazioni tecniche richiamate dall’ordinanza, e si fondava su una duplice motivazione: la carenza dei requisiti di altezza e aeroilluminazione e la violazione dell’art. 64 del regolamento urbanistico edilizio comunale in materia di piani seminterrati.

Il ricorrente ha dedotto la violazione del principio di tipicità e proporzionalità della misura, la carenza di istruttoria e di motivazione, l’omessa partecipazione procedimentale, la pendenza di domande di condono e l’illegittimità del regolamento comunale per contrasto con il D.M. sanità 5 luglio 1975. Il Comune e il Ministero dell’Interno non si sono costituiti; si è costituito genericamente il Sindaco quale Ufficiale di Governo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha preliminarmente qualificato il provvedimento come atto plurimotivato, poiché sorretto da ragioni autonome e logicamente indipendenti: da un lato la mancanza dei requisiti igienico-sanitari, dall’altro il divieto regolamentare per i seminterrati con quelle caratteristiche. Ha richiamato la giurisprudenza amministrativa (tra cui Cons. Stato, sez. V, n. 5820 del 2025), secondo cui il ricorso può essere respinto sulla sola base del rigetto delle censure rivolte a uno dei motivi, con assorbimento delle doglianze ulteriori.

Quanto ai presupposti dell’art. 54 d.lgs. n. 267/2000, il Collegio ha ribadito che i caratteri distintivi dell’ordinanza sono l’urgenza e la contingibilità, intesa in senso relativo: il potere può esercitarsi anche per rimuovere situazioni risalenti nel tempo, essendo sufficiente la permanenza dello stato di pericolo al momento dell’emanazione, come confermato da Cons. Stato, sez. V, n. 5780 del 2020.

Nel merito, l’istruttoria è stata ritenuta adeguata: il verbale di sopralluogo richiamato dà conto che lo stato dei luoghi del piano seminterrato non ha subito modificazioni e che gli ambienti non rispettano i requisiti di altezza e aeroilluminazione. Legittimamente, dunque, il Sindaco ha vietato l’uso abitativo a tutela della salute degli occupanti.

Il Collegio ha poi respinto la tesi dell’illegittimità dell’art. 64 del regolamento comunale. La previsione che impone un’altezza utile interna di almeno 3 metri per i seminterrati adibiti ad abitazione non è irragionevole né sproporzionata: il D.M. sanità 5 luglio 1975 fissa un requisito minimo nazionale (2,70 m per le abitazioni, 2,40 m per i servizi), mentre i regolamenti locali, nell’esercizio della propria autonomia, possono prevedere standard di tutela più elevati. La stessa difesa di parte aveva ammesso altezze interne comprese tra 2,65 e 2,74 metri, inferiori alla soglia regolamentare.

La natura contingibile e urgente del provvedimento esclude inoltre la necessità della comunicazione di avvio del procedimento. Quanto all’art. 38, legge n. 47/1985, il Collegio ha osservato che la norma non si applica quando siano accertati rischi di insalubrità o pericolo effettivo e immediato per la salute pubblica, circostanza che nella specie risulta in re ipsa dalla violazione delle prescrizioni igienico-sanitarie. Il ricorso è stato pertanto respinto, con integrale compensazione delle spese di lite.