Incompiuto architettonico e totale difformità dal permesso di costruire (TAR Abruzzo n. 518 del 16.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il manufatto che, dopo la decadenza del permesso di costruire, risulti incompleto sul piano strutturale e funzionale integra il non finito architettonico ed è riconducibile alla totale difformità dal titolo edilizio ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001. Non basta la realizzazione degli elementi strutturali per escludere la totale difformità: l’opera deve essere idonea a svolgere la funzione per cui è stata concepita. Le difformità che investono la geometria del vano scala, la posizione del nucleo ascensore e del torrino, le modifiche prospettiche e l’altezza complessiva non rientrano nelle tolleranze costruttive di cui all’art. 34, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001, circoscritte alle minime imperfezioni di cantiere. Spetta al Comune, nell’esercizio della propria discrezionalità, constatare la divergenza tra consentito e realizzato e adottare le conseguenti determinazioni.

Il Fatto

I proprietari di cinque fabbricati ubicati su un’area tra due vie cittadine hanno impugnato l’ordinanza dirigenziale con cui il Comune ha dichiarato la decadenza della licenza edilizia risalente al 1968 e ha ingiunto la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi di uno dei manufatti, con acquisizione delle aree di sedime in caso di mancata ottemperanza. Il provvedimento si inserisce in un più ampio contenzioso riguardante l’intero complesso, oggetto di ulteriori ordini demolitori impugnati con distinti ricorsi.

Nel corso delle riunioni di comparizione le parti avevano assunto l’impegno a completare la demolizione di alcuni fabbricati entro una data determinata, ottenendo la posticipazione del termine per l’acquisizione al patrimonio comunale. Non avendo i ricorrenti assunto analogo impegno per il manufatto oggetto del presente giudizio, il Tribunale ha fissato l’udienza di merito. N medio il Comune ha accertato la mancata ottemperanza e ha avviato le attività di acquisizione, procedendo poi alla demolizione coattiva del fabbricato.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge la censura di difetto di istruttoria. L’impossibilità di accesso al vano scala non ha impedito all’Amministrazione di constatare le difformità, grazie alla mancanza della tamponatura al piano terra e alla presenza di aperture nei piani superiori. La condizione dell’immobile è stata quindi adeguatamente vagliata.

Il cuore della decisione è l’inquadramento del manufatto come incompiuto architettonico. Il Tribunale richiama le coordinate ermeneutiche dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 14 del 2024, secondo cui la totale difformità si configura anche in caso di mancato completamento della costruzione quando vi sia un aliud pro alio. Il non finito architettonico è ravvisabile quando le opere realizzate sono incomplete strutturalmente e funzionalmente, tanto da individuare un manufatto diverso da quello autorizzato.

Sulla base del rapporto di sopralluogo, il fabbricato presentava la sola struttura in cemento armato e le tamponature esterne, mentre risultavano assenti impianti, infissi, tramezzature, pavimenti, parapetti e rivestimenti, con vano scala, vano ascensore, torrino e prospetti difformi dal titolo e altezza superiore di circa 35 cm. Tali carenze impediscono di ritenere l’opera funzionalmente idonea alla destinazione abitativa, non essendo sufficiente la mera predisposizione dei servizi e degli elementi strutturali.

Il Collegio sottolinea il contrasto logico con la precedente linea difensiva dei ricorrenti, che in altro giudizio avevano rappresentato lo stato di abbandono degli immobili. Quanto alle tolleranze costruttive, esse sono circoscritte alle sole divergenze occorse in fase esecutiva per minime imperfezioni, come precisato dal Cons. di Stato, Sez. V, n. 8445 del 2025, e non possono estendersi a intere opere non contemplate dal titolo. Il ricorso è pertanto infondato e viene rigettato, con condanna alle spese.