Terzo condono, insanabile il mutamento d’uso in zona vincolata (TAR Campania n. 687 del 09.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, convertito con modificazioni dalla legge n. 326/2003, le opere abusive realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico sono suscettibili di sanatoria solo se ascrivibili alle tipologie minori di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1, sempre che siano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici. Gli interventi di maggiore consistenza, riconducibili alle tipologie 1, 2 e 3 del medesimo allegato, restano insanabili anche se il vincolo sia stato imposto successivamente alla loro esecuzione e rivesta natura relativa, e anche se conformi alla disciplina urbanistica. Il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali eterogenee, quale quello da volume tecnico a residenza, integra ex se una ristrutturazione edilizia, modificando la tipologia del manufatto e producendo un nuovo impatto urbanistico. Ne consegue la legittimità del diniego di condono e la superfluità della richiesta del parere paesaggistico alla Soprintendenza.

Il Fatto

Il ricorrente è titolare di un complesso immobiliare sito in area ricadente in Zona B1 del PRG e in Zona 3 del PUT, comprensivo di un livello destinato ad attività di ristorazione e di un sottolivello a vuoto tecnico, delimitato da mura perimetrali. Con istanza del 10.12.2004 chiedeva al Comune il condono edilizio ai sensi dell’art. 32 legge n. 326/2003 per la diversa destinazione d’uso residenziale impressa a tale volume tecnico, ultimato prima del 31.03.2003.

Il Comune respingeva l’istanza con provvedimento del 27.06.2025, preceduto dal preavviso di diniego ai sensi dell’art. 10-bis legge n. 241/1990. L’amministrazione qualificava l’intervento come riconducibile alla tipologia 1 dell’allegato 1, trattandosi di superfici realizzate ex novo in area vincolata, in assenza di titolo e in difformità delle prescrizioni urbanistiche. Il ricorrente impugnava il diniego davanti al TAR Campania, deducendo la mancata acquisizione del parere vincolante dell’Autorità di tutela, l’erronea qualificazione dell’opera come nuova costruzione e l’insussistenza del contrasto con il PRG.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce il quadro normativo del c.d. terzo condono, muovendo dalla lett. a) del comma 26 e dalla lett. d) del comma 27 dell’art. 32 d.l. n. 269/2003, in combinato disposto con gli artt. 32 e 33 della legge n. 47/1985. Da tale lettura discende che gli interventi sine titulo non sono condonabili in tre ipotesi: se sottoposti a vincoli preesistenti di inedificabilità assoluta; se ascrivibili agli abusi maggiori eseguiti su immobili assoggettati a vincoli di inedificabilità anche relativa; se consistenti in abusi minori, ma realizzati in difformità dalla disciplina urbanistica applicabile.

Il terzo condono opera quindi, nelle zone vincolate, solo per le tipologie 4, 5 e 6, se conformi agli strumenti urbanistici, mentre resta escluso per le tipologie 1, 2 e 3, anche quando il vincolo sia sopravvenuto, abbia natura relativa e le opere risultino conformi alla disciplina urbanistica. Il Collegio richiama sul punto un consolidato orientamento, citando Cons. Stato, sez. IV, n. 813 del 2017, sez. VI, n. 755 del 2018, sez. VII, n. 6392 del 2025 e sez. VI, n. 497 del 2025.

Il manufatto oggetto di istanza, per connotazioni descrittive e funzionali, è sussumibile tra gli interventi di maggiore consistenza: si verte in area assoggettata a vincolo paesaggistico e difetta ogni condizione legale di sanabilità postuma. Il Collegio qualifica l’operazione come mutamento di destinazione d’uso da volume tecnico a residenza. Tale mutamento comporta ex se una ristrutturazione, determinando un differente carico e un maggiore impatto urbanistico, non compatibile con la finalità conservativa del restauro e riconducibile alla nozione di trasformazione propria della ristrutturazione edilizia.

Le censure del ricorrente sono scrutinate congiuntamente, per affinità contenutistica, e tutte respinte. Il Collegio esclude la necessità del preventivo parere dell’Autorità di tutela, risultando superflua la richiesta del parere paesaggistico in assenza dei requisiti di sanabilità. Il ricorso è rigettato e le spese di giudizio sono compensate tra le parti.