Qualificazione del piano seminterrato e recupero abitativo secondo le DTU (TAR Lombardia n. 879 del 16.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della qualificazione di un piano come seminterrato non è sufficiente la collocazione del pavimento a una quota inferiore, anche solo in parte, rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio. Occorre, altresì, che il soffitto si collochi a una quota superiore rispetto a quel medesimo terreno e che sussista un rapporto di aderenza materiale, intesa come contiguità strutturale, tra edificio e terreno. La presenza di un cavedio che separa l’immobile dalla quota stradale, generando uno spazio progettato per fornire aria e luce, impedisce tale aderenza e preclude la qualificazione come piano seminterrato ai sensi della Definizione Tecnica Uniforme n. 21 e dell’art. 1 della legge regionale n. 7/2017. Il diniego di permesso di costruire in sanatoria fondato su quella qualificazione è illegittimo per difetto di presupposti e travisamento dei fatti.

Il Fatto

Il ricorrente acquistava nel 1992, in quota indivisa, un’unità immobiliare facente parte di un condominio nel Comune di Palazzolo sull’Oglio, descritta nell’atto come alloggio seminterrato composto da soggiorno con posto cottura, due camere, corridoio, servizi e ripostiglio, con corte esclusiva. Nelle pratiche edilizie che avevano interessato il condominio quegli stessi locali erano indicati come locali accessori, segnatamente lavanderia e cantina. In epoca incerta i locali venivano adibiti ad abitazione senza titolo abilitativo.

Con istanza del 23 ottobre 2023 il ricorrente chiedeva il rilascio del permesso di costruire in sanatoria. Il Responsabile del Settore Urbanistica, dopo la comunicazione dei motivi ostativi del 21 dicembre 2023, opponeva diniego con provvedimento del 27 marzo 2024, qualificando l’unità come piano seminterrato e assumendo che il recupero abitativo fosse subordinato ai requisiti della legge regionale n. 7/2017, ritenuti insussistenti. Di qui il ricorso, affidato a quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il thema decidendum attiene alla qualificazione dei locali oggetto degli abusi che hanno determinato il diniego. Il Collegio muove dall’art. 8 delle NTA del PGT vigente, che richiama, per l’edificazione dei suoli, le definizioni contenute nell’Allegato B alla DGR n. 695/2018. È dunque a quelle fonti che occorre riferirsi.

La Definizione Tecnica Uniforme n. 21 definisce piano seminterrato il piano il cui pavimento si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova a una quota superiore rispetto a quel medesimo terreno. La definizione riproduce, in termini sovrapponibili, l’art. 1 della legge regionale n. 7/2017. Da essa il Collegio ricava due elementi costitutivi: uno verticale, la collocazione sotto la quota del terreno; uno orizzontale, la necessaria aderenza del terreno all’edificio, intesa come contiguità materiale.

La qualificazione come seminterrato esige la contestuale presenza di entrambi gli elementi. Non basta, quindi, che il piano sia collocato al di sotto del livello della quota di imposta: occorre che si ponga in continuità strutturale con il terreno. La presenza di cavedi che separano il terreno dall’immobile non consente quella qualificazione, tipicamente nel caso in cui l’edificio sia ubicato, per l’andamento del terreno, tra diverse quote di imposta.

Nel caso di specie l’aderenza risulta assente, per stessa descrizione dell’Amministrazione. L’unità è separata dalla quota strada da un cavedio profondo tra 1,94 e 2,54 metri; sul lato opposto si affaccia su un cortile-corsello. Il cavedio, costituito da un cortile di piccole dimensioni che genera uno spazio comune progettato per separare l’immobile dal terreno e per fornire aria e luce, impedisce l’aderenza dei locali al terreno. L’unità non è dunque riconducibile alla fattispecie della Definizione Tecnica Uniforme n. 21 invocata dall’Amministrazione.

L’erronea qualificazione dei locali travolge le censure ulteriori del ricorrente, che su di essa si fondano: l’incremento di superficie lorda, il richiamo agli artt. 53 e 54.7 del Regolamento edilizio e la questione del risparmio energetico ex legge n. 10/1991, tutte sostenute dal Comune muovendo dalla premessa del piano seminterrato. Il ricorso è accolto e il diniego di sanatoria annullato. La natura interpretativa della questione giustifica la compensazione delle spese di lite.