Locazione: motivazione contraddittoria sul risarcimento danni da riconsegna (Cass. civ. Sez. III n. 638 del 10.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
E’ affetta dal vizio di motivazione contraddittoria, rilevante ex art. 132, comma 2, n. 4, cod. proc. civ. e deducibile in sede di legittimità ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., la sentenza d’appello che, da un lato, desume dalla clausola contrattuale che il bene locato è stato consegnato in buono stato di manutenzione e adatto all’uso pattuito e, dall’altro, esclude che la stessa clausola sia idonea a far operare la presunzione di cui all’art. 1590, comma 2, cod. civ., addossando al locatore l’onere di provare l’uso non conforme del conduttore. Il percorso logico-giuridico così costruito è incomprensibile e antinomico e non consente di individuare il fondamento della decisione.

Il Fatto

Una società locatrice agisce in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni arrecati all’immobile concesso in locazione a una società conduttrice e la condanna al pagamento di una somma per la perdita di chance conseguente all’impossibilità di ricollocare il bene. Il Tribunale accoglie la domanda principale della conduttrice, volta a ottenere l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, e accoglie solo parzialmente la domanda riconvenzionale della locatrice, condannando quest’ultima al pagamento dell’indennità di occupazione.

La Corte d’appello rigetta il gravame della locatrice, che contestava tanto il rigetto della domanda risarcitoria quanto il mancato riconoscimento della perdita di chance, e la condanna alle spese del grado. La locatrice ricorre allora per cassazione con tre motivi; la conduttrice, pur intimata, non svolge difese.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina con priorità il secondo motivo, con cui la ricorrente denuncia la nullità della sentenza per contraddittorietà della motivazione. Il giudice d’appello aveva ritenuto che dalle stesse allegazioni della locatrice emergesse la consegna del bene in buono stato di manutenzione e adatto all’uso pattuito, desumendolo dalla clausola del contratto di locazione con cui la conduttrice dichiarava di aver esaminato i locali e di averli trovati idonei ed esenti da difetti.

Subito dopo, però, la Corte territoriale aveva affermato che la presenza di tale clausola, «se pur sommaria», impediva l’operatività della presunzione iuris tantum dell’art. 1590, comma 2, cod. civ., soggiungendo che la genericità della pattuizione non permetteva di desumere lo stato di manutenzione dei macchinari e delle componenti impiantistiche e non dispensava il locatore dall’onere probatorio ex art. 2697 cod. civ.

La Suprema Corte rileva che il sillogismo seguito dal giudice d’appello non è percepibile: non vengono esplicitati i passaggi di interconnessione tra la conclusione e il suo fondamento. La motivazione risulta antinomica e carente del giudizio di fatto, perché fondata sull’affermazione che dal contratto emergeva il buono stato del bene e, al tempo stesso, sull’esclusione che quella stessa clausola potesse far presumere che il conduttore avesse ricevuto il bene in buono stato manutentivo.

Si tratta di motivazione graficamente esistente ma intrinsecamente contraddittoria, che non consente di individuare il procedimento logico-giuridico posto a base della decisione. Il vizio è quindi rilevante ex art. 132, comma 2, n. 4, cod. proc. civ., deducibile in legittimità ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ. L’accoglimento del secondo motivo assorbe i restanti: la sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello, in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.