Canna fumaria e regolamento condominiale contrattuale: l’assemblea può vietare l’installazione anche senza motivare (ord. 31593/2025)
Cassazione Civile, Sez. II, ordinanza 5 novembre 2025 (dep. 3 dicembre 2025), n. 31593 (Pres. Orilia, Rel. Pirari) – R.G. 30136/2020
I fatti
Una società, proprietaria di un’unità immobiliare al piano terra di un condominio milanese, impugna la delibera assembleare che ha respinto la sua richiesta di installare una canna fumaria in appoggio sulla facciata esterna dello stabile, a servizio della propria attività. Tribunale e Corte d’appello di Milano rigettano la domanda: il regolamento condominiale, di natura contrattuale, vieta al singolo condomino di installare infissi sui muri — interni ed esterni — senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, e stabilisce che qualsiasi modificazione del fabbricato debba essere autorizzata dall’amministratore, sentito il parere di un tecnico: regole legittimamente derogatorie rispetto all’art. 1102 c.c., non essendo questa norma dichiarata inderogabile.
La società ricorre per cassazione con quattro motivi: violazione dell’art. 1102 c.c.; eccesso di potere dell’assemblea per il diniego privo di motivazione; omesso esame del diritto ad avviare un’attività di ristorazione; violazione dell’art. 1122 c.c. e della normativa di settore sulla necessità della canna fumaria per l’adeguamento normativo del locale.
La decisione della Cassazione
Tutti i motivi sono dichiarati inammissibili. La Cassazione ribadisce che un regolamento condominiale contrattuale — predisposto dall’originario unico proprietario e accettato dai singoli condomini con gli atti di acquisto, oppure adottato all’unanimità — può legittimamente derogare o integrare la disciplina legale dell’art. 1102 c.c., vietando interventi che la norma codicistica consentirebbe, fino a imporre la conservazione di simmetria, estetica e aspetto generale dell’edificio, o subordinando qualsiasi modifica al consenso discrezionale dell’assemblea.
L’interpretazione del regolamento data dai giudici di merito costituisce un accertamento di fatto, sindacabile in Cassazione solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale — violazione non riscontrata nel caso di specie. Gli altri motivi sono dichiarati inammissibili per difetto di specificità e perché sollevano questioni mai trattate nei gradi di merito.
Il regolamento condominiale contrattuale può validamente derogare alle disposizioni dell’art. 1102 c.c. e arrivare al punto di imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica ed all’aspetto generale dell’edificio, vietando al singolo condomino interventi sui muri comuni senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea.
L’esito
Il ricorso è rigettato integralmente. La ricorrente è condannata al pagamento delle spese di lite.
Perché questa decisione conta, in pratica
Chi possiede un’unità immobiliare in condominio e intende installare impianti sulle parti comuni — canne fumarie, insegne, condizionatori — deve verificare per primo il regolamento condominiale: se ha natura contrattuale, può legittimamente subordinare qualsiasi intervento all’autorizzazione discrezionale dell’assemblea, anche senza un obbligo puntuale di motivazione — un limite ben più stringente di quello, generico, previsto dall’art. 1102 c.c. Prima di avviare un’attività che richiede opere sulle facciate comuni, come la ristorazione, conviene quindi verificare cosa preveda in concreto il regolamento, non solo la disciplina generale sull’uso delle parti comuni.