La procura alle liti rilasciata dall’amministratore di condominio dimissionario è invalida (Cass. civ. Sez. 2 n. 21883 del 26.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’amministratore di condominio, alla cessazione dell’incarico per scadenza del termine, revoca o dimissioni, ai sensi dell’art. 1129, ottavo comma, c.c., non può continuare ad esercitare tutti i poteri previsti dall’art. 1130 c.c. ed è tenuto unicamente ad eseguire le attività urgenti volte ad evitare pregiudizi agli interessi comuni. Detta attività urgente è quella che non può essere differita senza danno o pericolo in attesa della nomina del nuovo amministratore. Ne consegue che è invalida la procura alle liti specifica rilasciata dall’amministratore già cessato dall’incarico per proporre appello, in difetto di uno specifico mandato assembleare, non potendo configurarsi alcuna prorogatio dell’incarico cessato.

Il Fatto

Un condomino proprietario di un’unità immobiliare convenne in giudizio il condominio, chiedendo l’annullamento di due delibere assembleari relative all’approvazione del bilancio consuntivo e all’eliminazione di un conto corrente condominiale. Il Tribunale accolse la domanda ritenendo l’assemblea non validamente costituita.

La Corte d’appello, adìta dal condominio, riformò integralmente la decisione, ritenendo che il condomino non fosse legittimato a far valere i vizi relativi alla convocazione di altri condòmini e che le partecipazioni contestate non avessero influito sull’esito delle deliberazioni. Avverso tale sentenza il condomino ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha esaminato separatamente i motivi di ricorso. Ha rigettato il primo motivo, relativo al deposito telematico dell’atto di appello. In proposito, ha dato continuità all’indirizzo per cui, ove la parte appellante abbia notificato l’atto introduttivo per via telematica e si sia costituita in modalità analogica, l’omesso deposito degli originali telematici non determina l’improcedibilità dell’appello, trattandosi di nullità per vizio di forma sanabile con il raggiungimento dello scopo, in applicazione del principio di strumentalità delle forme processuali.

Ha invece accolto il secondo motivo, concernente la carenza di potere dell’amministratore che aveva rilasciato la procura alle liti. La Corte ha precisato che, a seguito della legge n. 220/2012, l’amministratore cessato dall’incarico per dimissioni non può continuare ad esercitare tutti i poteri dell’art. 1130 c.c., ma solo le attività urgenti indifferibili. La diversa interpretazione della prorogatio si porrebbe in contrasto con i commi secondo e quattordicesimo dell’art. 1129 c.c., con l’art. 1130, n. 7), c.c. e con lo stesso ottavo comma di tale ultima disposizione.

Nel caso di specie, l’amministratore aveva rilasciato una procura specifica in calce all’atto di citazione in appello, dopo essere già cessato dall’incarico in seguito alle dimissioni rassegnate in assemblea. Tale attività non rientrava tra quelle urgenti consentite dalla legge. La Corte ha escluso che potesse trovare applicazione il termine per la regolarizzazione della procura ex art. 182 c.p.c., trattandosi di vizio tempestivamente eccepito dalla parte appellata. La pronuncia è stata quindi cassata senza rinvio, con compensazione delle spese processuali.