Contratto preliminare, dolo del terzo ed esecuzione specifica (Cass. civ. Sez. II n. 1476 del 21.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il mediatore, in difetto di un incarico specifico, non è tenuto a svolgere indagini tecnico-giuridiche volte a individuare fatti rilevanti per la conclusione dell’affare, ma è gravato dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o conoscibili con la comune diligenza e dal divieto di fornire informazioni non veritiere o non controllate. Ne consegue che non integra il dolo del terzo ex art. 1439, secondo comma, cod. civ. il difetto di informativa su una possibilità di mutamento di destinazione urbanistica acquisita, secondo l’accertamento di fatto del giudice di merito, solo dopo la stipula del preliminare e del tutto imprevedibile in quel momento. In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare, la nullità testuale prevista dall’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 (già art. 17 della legge n. 47/1985) sanziona la mancata inclusione nell’atto degli estremi del titolo abilitativo che deve realmente esistere e riferirsi all’immobile: in presenza di tale titolo il contratto è valido a prescindere dalla conformità o difformità della costruzione realizzata. Non inibisce la pronuncia costitutiva ex art. 2932 cod. civ. la presenza di opere in parziale difformità dal permesso di costruire, che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario.

Il Fatto

Con preliminare di vendita avente a oggetto un immobile destinato a ufficio, il promittente alienante si obbligava a trasferire il bene a una società promissaria acquirente, con caparra e acconto già versati e definitivo da stipularsi tra giugno e il mese successivo. Durante la vigenza del preliminare la promissaria curava il mutamento di destinazione urbanistica dell’immobile da ufficio ad abitativo, con incremento di valore.

Il promittente venditore conveniva la società davanti al Tribunale per ottenere l’annullamento del preliminare per dolo del terzo, noto alla promissaria e imputato al mediatore, socio di quest’ultima. Il Tribunale accoglieva la domanda e condannava la società alla restituzione del bene e al risarcimento del danno. La Corte d’appello di Genova, in riforma, respingeva l’annullamento e, con successiva sentenza definitiva, accoglieva la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, disponendo il trasferimento previo versamento del residuo e rimozione del soppalco realizzato in difformità. Il promittente alienante ricorreva per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto l’eccezione di inammissibilità del ricorso per difetto di estensione del contraddittorio al mediatore, notificato ai soli fini della litis denuntiatio. L’eccezione è infondata: l’impugnazione riguarda le statuizioni sul rapporto principale tra promittente e promissaria, rispetto al quale il mediatore è terzo estraneo. La richiesta di annullamento per dolo del terzo ex art. 1439, secondo comma, cod. civ. non rende il terzo parte sostanziale del contratto di cui si invoca l’invalidità relativa.

Nel merito, quanto all’annullamento per dolo, il ricorrente contestava la ritenuta insussistenza del dolo nonostante la quota detenuta dal mediatore nella società promissaria e il dedotto obbligo informativo sul prezzo praticabile e sull’incremento di valore derivante da possibili destinazioni alternative. La Corte conferma l’esclusione del dolo perché l’accertamento di fatto della pronuncia impugnata ha verificato che la conoscenza della possibilità di ottenere la destinazione abitativa era stata acquisita dopo la stipula del preliminare, a fronte della precedente attività del tecnico di fiducia del promittente che aveva negato tale facoltà.

La Corte enuncia quindi la regola sull’obbligo informativo del mediatore. Questi, in difetto di un incarico specifico, non è tenuto a particolari indagini tecnico-giuridiche, ma è gravato dall’obbligo di comunicare le circostanze note o conoscibili con la comune diligenza e dal divieto di fornire informazioni non veritiere o non controllate. La sua violazione può fondare una responsabilità per i danni sofferti dal cliente. Nella specie nessuna indagine tecnica era stata richiesta e la pratica di mutamento non era stata avviata al momento del preliminare, sicché il difetto di informazione su un esito imprevedibile non è imputabile al mediatore, nonostante la sua partecipazione societaria.

La Corte ribadisce poi l’insindacabilità in cassazione dell’apprezzamento di merito sul dolo, e l’assenza di elementi sulla natura determinante del consenso, condizione per invocare l’annullamento ex art. 1440 cod. civ. (dolus causam dans) e non la mera conclusione a condizioni diverse (dolus incidens).

Quanto all’esecuzione specifica, la Corte esclude la violazione dei canoni ermeneutici sull’estensione dell’autorizzazione agli interventi edilizi, trattandosi di rivalutazione di fatto inammissibile. Sulla difformità urbanistica, la nullità testuale dell’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 colpisce gli atti privi degli estremi del titolo abilitativo che deve realmente esistere e riferirsi all’immobile: in sua presenza il contratto è valido a prescindere dalla conformità della costruzione. La pronuncia costitutiva ex art. 2932 cod. civ. è preclusa solo se il titolo è radicalmente assente, trattandosi di condizione dell’azione rilevabile d’ufficio. Nella specie il titolo esisteva e la difformità contestata, limitata al soppalco, integra una parziale difformità sanabile, non ostativa all’effetto traslativo, condizionato alla sua regolarizzazione.