Prezzo di cessione immobili INPDAP e coefficienti di abbattimento (Cass. civ. Sez. II n. 3515 del 11.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di dismissione degli immobili degli enti previdenziali, il prezzo di cessione è determinato al momento dell’offerta in opzione applicando i coefficienti aggregati di abbattimento vigenti a quella data, quali pubblicati dall’Osservatorio del mercato immobiliare. La disciplina che impone, per le offerte inviate oltre sei mesi dalla stima dell’Agenzia del territorio, i coefficienti pubblicati in epoca immediatamente successiva alla valutazione stessa non ha natura interpretativa, ma introduce un’ipotesi prima non contemplata. Essa non si applica pertanto ai rapporti esauriti prima della sua entrata in vigore, in forza dell’art. 11 delle preleggi. Il giudice di merito che fonda la determinazione del prezzo sull’art. 115, comma 1, cod. proc. civ. adempie all’obbligo di motivazione.

Il Fatto

Alcuni ex inquilini dell’INPDAP acquistarono immobili dalla società incaricata della dismissione con contratto del 5.10.2004. Assumendo che il prezzo versato fosse superiore a quello determinabile secondo i criteri legali, convennero la società cedente davanti al Trib. Taranto chiedendo la restituzione dell’eccedenza.

L’INPS, successore universale dell’ente previdenziale e procuratore speciale della società, si costituì sostenendo la correttezza del prezzo. Il tribunale rigettò la domanda; la Corte di appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, con sentenza n. 307 del 2019, la accolse in riforma, condannando l’INPS alla restituzione di parte del prezzo. Di qui il ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente ha dedotto la motivazione apparente, perché il prezzo sarebbe stato rideterminato senza perizia di stima, contestando poi l’applicazione della sostituzione automatica delle clausole ex art. 1339 cod. civ. e sostenendo la natura interpretativa della norma sui coefficienti applicabili in caso di ritardo nell’invio delle offerte.

Sul primo motivo la Corte osserva che l’omesso riferimento alla perizia è superato dal principio di non contestazione ex art. 115, comma 1, cod. proc. civ.: la Corte territoriale ha accertato che il prezzo indicato dagli attori nell’atto introduttivo non è mai stato specificatamente contestato dall’istituto. L’applicazione di tale regola processuale integra motivazione adeguata, poiché la controversia concerneva solo il coefficiente di abbattimento.

La Corte ricostruisce la normativa: il d.l. n. 351 del 2001, convertito con legge n. 410 del 2001, prevedeva la dismissione e il diritto di opzione degli inquilini; il d.l. n. 41 del 2004, convertito con legge n. 104 del 2004, stabiliva che il prezzo è determinato al momento dell’offerta in opzione, applicando i coefficienti aggregati calcolati dall’Agenzia del territorio.

Quanto al motivo sulla natura interpretativa dell’art. 37, comma 56, d.l. n. 223 del 2006, la Corte rileva che la disposizione enuclea un’ipotesi mai contemplata: il caso di offerte inviate oltre sei mesi dalla stima, con ritardi degli enti previdenziali. Non vi è intento chiarificatore, ma disciplina nuova di situazioni prima non regolate, come conferma la successiva abrogazione. La natura interpretativa dipende dal contenuto della norma e richiede un apprezzamento interpretativo di un precetto antecedente con volontà di imporlo per il passato.

Poiché tale disposizione è stata introdotta dopo la stipula dei contratti, avvenuta il 5.10.2004, correttamente non ha trovato applicazione, ai sensi dell’art. 11 delle preleggi. Il ricorso è respinto, con condanna dell’INPS alle spese e con l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.