Acquisizione sanante: valore venale alla data del provvedimento (Cass. civ. Sez. I n. 6622 del 12.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di acquisizione sanante disposta ai sensi dell’art. 42-bis del d.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, l’indennità dovuta al proprietario deve essere commisurata al valore venale del bene determinato con riferimento non già alla data dell’occupazione o dell’espropriazione, ma a quella di emissione del provvedimento acquisitivo. Si deve tenere conto della classificazione prevista dagli strumenti urbanistici vigenti a tale data, con esclusione del vincolo preordinato all’esproprio e di quelli connessi alla realizzazione dell’opera pubblica, detraendo altresì il valore intrinseco dell’opera realizzata dalla Pubblica Amministrazione e l’incremento o la diminuzione di valore dalla stessa arrecati all’area. Il criterio dell’efficacia ex nunc del provvedimento acquisitivo impone di valorizzare l’attuale condizione giuridica e fattuale del bene.

Il Fatto

La società ricorrente, già proprietaria di un’area destinata dapprima a cava di materiale litoide e poi a discarica di rifiuti, propose opposizione avverso la stima dell’indennità dovuta per l’acquisizione del fondo, disposta ai sensi dell’art. 42-bis del d.P.R. n. 327 del 2001. Dopo l’annullamento dei decreti di occupazione, di proroga e di espropriazione, il procedimento si era concluso con un provvedimento di acquisizione sanante.

La Corte d’appello di Trieste rigettò la domanda, ritenendo giustificata l’inferiorità del valore stimato rispetto al prezzo dell’atto d’acquisto e negando rilievo alla perdita delle utilità derivanti dall’attività estrattiva e dalla gestione della discarica, per l’assenza di una cava autorizzata e della prescritta autorizzazione regionale. La società ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta la questione del momento cui ancorare la stima dell’area nell’acquisizione sanante. L’istituto, come ricostruito dalla Corte costituzionale nella sentenza n. 71 del 2015, ha natura eccezionale: presupponendo l’avvenuta trasformazione del bene già utilizzato per scopi di pubblica utilità, impone alla Pubblica Amministrazione un obbligo motivazionale rafforzato, con indicazione delle attuali ed eccezionali ragioni di interesse pubblico e dell’assenza di ragionevoli alternative.

Da tale premessa deriva la regola dell’efficacia non retroattiva del provvedimento. Il valore venale dell’immobile va riferito alla data di adozione dell’atto acquisitivo, secondo un indirizzo già espresso dalla Sezione (viene citata Cass., Sez. I, n. 8163 del 2024 e Cass., Sez. I, n. 18780 del 2021) e dalla giurisprudenza amministrativa (Cons. Stato, Sez. IV, n. 6255 del 2021).

Il comma terzo dell’art. 42-bis rinvia ai commi terzo, quarto, quinto, sesto e settimo dell’art. 37, richiamando così l’art. 32, comma primo, che impone di valutare le caratteristiche del bene e l’incidenza dei vincoli non espropriativi, senza considerare gli effetti del vincolo preordinato all’esproprio e quelli connessi alla realizzazione dell’opera. L’indennizzo va commisurato al valore del bene utilizzato, non a quello risultante dall’utilizzazione: il valore delle opere realizzate dall’Amministrazione deve essere scomputato, per evitare un indebito arricchimento del privato e una duplicazione di costo per l’Amministrazione.

La Corte territoriale ha disatteso tale criterio, recependo una stima ancorata alla situazione urbanistica alla data della dichiarazione di pubblica utilità e alle condizioni riportate negli stati di consistenza del 1996, anziché alla data del provvedimento di acquisizione. Il corretto procedimento di stima avrebbe richiesto di individuare le possibilità legali di edificazione secondo la destinazione urbanistica in atto, escludere il vincolo preordinato all’esproprio, valutare le caratteristiche obiettive del terreno alla medesima data, fatta eccezione per la presenza dell’opera pubblica, e determinare il valore di mercato per comparazione o con metodo analitico-ricostruttivo.

Quanto all’eccezione di giudicato esterno riproposta dalla Regione, la Corte rileva che essa è stata disattesa dall’ordinanza impugnata e che avverso tale statuizione non è stato proposto ricorso incidentale. Il ricorso della parte avversaria impone all’intimato, che intenda sottoporre la medesima questione al giudice di legittimità, di proporre impugnazione incidentale, non essendo sufficiente la riproposizione nel controricorso, non trovando applicazione l’art. 346 cod. proc. civ. (vengono citate Cass., Sez. I, n. 33109 del 2021 e Cass., Sez. VI, n. 7523 del 2015).

Il primo motivo è pertanto accolto, con assorbimento del secondo e del terzo, e l’ordinanza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Trieste, in diversa composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.