Distanze tra costruzioni: prevalenza del d.m. n. 1444/1968 sui regolamenti locali (Cass. civ. Sez. II n. 12824 del 13.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze tra costruzioni, l’art. 9, secondo comma, del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, emanato su delega dell’art. 41-quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, ha efficacia di legge dello Stato: le sue disposizioni sui limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica. La norma si applica con immediata operatività nei rapporti tra privati, in virtù della sua natura integrativa rispetto all’art. 873 cod. civ.. Ne consegue che le previsioni degli strumenti urbanistici locali, adottate o modificate dopo l’entrata in vigore del decreto e recanti distanze inferiori, sono illegittime, vanno disapplicate e sostituite ex lege. Non integra omessa pronuncia la decisione d’appello che dichiari assorbite le censure relative a opere destinate comunque alla demolizione per effetto dell’arretramento del piano sopraelevato.

Il Fatto

Un privato convenne in giudizio il vicino chiedendo la demolizione del primo piano di una costruzione, realizzato in sopraelevazione nel 1995, per violazione delle distanze minime tra edifici e pareti finestrate, oltre alla rimozione del tetto prospiciente e delle tubature di scarico collocate in difetto della distanza prescritta. Il Tribunale accolse le domande.

La Corte d’Appello confermò l’accertamento, qualificando l’intervento come nuova costruzione non conforme alla distanza di dieci metri tra pareti finestrate e pareti degli edifici antistanti. L’appellante ricorse per cassazione deducendo due motivi: l’inapplicabilità del d.m. n. 1444/1968 ratione temporis e l’omessa pronuncia sui motivi di gravame dichiarati assorbiti.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo è infondato. Il ricorrente sosteneva che il d.m. n. 1444/1968 non fosse immediatamente precettivo nei rapporti tra privati e che, in assenza di recepimento nel regolamento edilizio comunale fino al 2004, le distanze legali andassero verificate secondo la previsione locale allora vigente.

La Corte richiama le Sezioni Unite n. 14953 del 2011, secondo cui l’art. 9, secondo comma, del d.m. n. 1444/1968 ha efficacia di legge dello Stato, prevalendo sui regolamenti locali successivi che si sostituiscono per inserzione automatica. Il principio è stato poi ribadito da Cass. n. 624 del 15/01/2021, Cass. n. 8987 del 2023, Cass. n. 27558 del 2014 e Cass. n. 236 del 2024.

È stato altresì precisato che la norma si inserisce automaticamente, con immediata operatività nei rapporti tra privati, per la sua natura integrativa dell’art. 873 cod. civ., come affermato da Cass. n. 1616 del 2018. Il richiamo operato dal ricorrente a Cass. n. 13346 del 2018 è stato ritenuto non corretto: quella pronuncia non ha escluso l’applicabilità della norma in assenza di recepimento, ma ha chiarito che le previsioni locali difformi, adottate o modificate dopo l’entrata in vigore del decreto, sono illegittime e vanno disapplicate e sostituite ex lege.

La Corte d’Appello si è quindi attenuta alla giurisprudenza di legittimità: ha disapplicato il regolamento locale vigente nel 1995, che prevedeva solo tre metri dal confine per le pareti finestrate, e ha applicato tra le parti la distanza di dieci metri. Il secondo motivo è del pari infondato: la Corte territoriale non ha omesso di pronunciarsi, ma ha rilevato che le censure su tetto, vedute e tubazioni riguardavano opere destinate alla demolizione per l’arretramento del piano sopraelevato. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese di legittimità.