Distanze tra fabbricati e interpretazione autentica dell’art. 9 d.m. 1444/1968 (Cass. civ. Sez. II n. 6977 del 16.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di distanze tra fabbricati, il regolamento comunale che individua le zone territoriali omogenee deve rispettare i limiti minimi fissati dall’art. 9, comma 1, del d.m. n. 1444 del 1968, che ha efficacia immediata e inderogabile e sostituisce ipso iure la disciplina regolamentare difforme. L’interpretazione autentica introdotta dall’art. 5, lettera b-bis, del d.l. 32/2019 riferisce i limiti di distanza dei commi 2 e 3 del medesimo art. 9 esclusivamente alla zona C e non incide sulle zone diverse, per le quali resta ferma la regola dei dieci metri tra pareti finestrate. In tema di distanze, i balconi costituiscono corpi di fabbrica computabili nel calcolo. La distanza minima di dieci metri è richiesta anche quando una sola delle pareti fronteggianti sia finestrata.

Il Fatto

Alcune proprietarie di unità abitative di un complesso immobiliare convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Benevento la società proprietaria dell’area adiacente, deducendo che questa stava costruendo un fabbricato in violazione delle distanze legali. Chiedevano la condanna all’arretramento dell’erigendo edificio alla distanza legale e il risarcimento del danno.

Il Tribunale accoglieva la domanda, condannando la società all’arretramento fino a metri dieci e al risarcimento liquidato in via equitativa. La Corte d’appello di Napoli, in parziale riforma, rigettava la domanda risarcitoria e confermava la condanna all’arretramento. La società ricorre per cassazione articolando tre motivi; le controricorrenti resistono, mentre l’altra intimata non propone difese.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censura l’applicazione dell’art. 9 del d.m. 1444/1968, sostenendo che l’immobile ricade in zona B2, disciplinata dallo strumento urbanistico, e che la sentenza impugnata non avrebbe tenuto conto dell’interpretazione autentica sopravvenuta. La Corte rigetta la doglianza: l’accertamento in fatto colloca gli immobili in zona B2, quindi la distanza di dieci metri tra pareti finestrate risulta correttamente applicata. La precisazione normativa, riferendosi alla sola zona C, non rileva per la fattispecie.

Il secondo motivo contesta l’applicabilità dell’art. 9 a un intervento conforme allo strumento urbanistico e il rigetto della doglianza sulle risultanze della consulenza tecnica. La Corte richiama il principio per cui lo strumento urbanistico che individua le zone omogenee deve osservare le prescrizioni sulle distanze minime del citato art. 9, comma 1: in assenza di prescrizione regolamentare, o in presenza di una distanza inferiore, la disciplina del decreto sostituisce ipso iure quella difforme. Un regolamento edilizio che non computi l’estensione del balcone è contra legem, perché determina un distacco inferiore ai dieci metri. I balconi, del resto, sono corpi di fabbrica computabili ai fini delle distanze.

Il terzo motivo deduce che, essendo una sola parete finestrata, dovrebbe trovare applicazione la distanza regolamentare di metri cinque. La Corte richiama il principio per cui la distanza minima di dieci metri è richiesta anche quando una sola delle pareti fronteggianti sia finestrata, risultando indifferente se si tratti del nuovo edificio o di quello preesistente, essendo sufficiente che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta. Il motivo non si confronta con tale principio.

Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna della ricorrente alle spese, liquidate in dispositivo, e con attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002.