Plusvalenze su terreni lottizzati, rivalutazione monetaria esclusa nel regime della lett. b) (Cass. civ. Sez. V n. 9698 del 14.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di redditi diversi, la plusvalenza derivante dalla cessione di terreni divenuti suscettibili di utilizzazione edificatoria in forza degli strumenti urbanistici e della convenzione di lottizzazione è disciplinata dalla lett. b) dell’art. 67 TUIR, con Costo d’acquisto costituito dal prezzo effettivo aumentato dei costi inerenti e rivalutato secondo l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. La fattispecie della lett. a) della medesima norma, che assume il valore normale del quinto anno anteriore, opera solo per i terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Ne deriva che, quando il terreno sia divenuto edificabile, non è consentito applicare il criterio del valore normale né operare la rivalutazione monetaria prevista dalla lett. a).

Il Fatto

Con avviso di accertamento, l’Amministrazione finanziaria contestava al contribuente, comproprietario al 50% con il coniuge, una plusvalenza imponibile ai fini Irpef per l’anno 2009, derivante dalla cessione a titolo oneroso di terreni lottizzati divenuti edificabili. Il valore complessivo della plusvalenza era determinato in € 184.148,06 e, poiché il prezzo era stato pagato in parte nel 2007, in parte nel 2008 e in parte nel 2009, la plusvalenza era imputata proporzionalmente ai singoli anni.

Il contribuente impugnava l’atto davanti alla C.T.P. di Catania, contestando l’individuazione del momento iniziale della lottizzazione, il mancato riconoscimento di ulteriori spese di urbanizzazione e l’omesso conteggio della rivalutazione monetaria tra il 1982 e il 2007. Rigettato il ricorso in primo grado, la C.T.R. della Sicilia accoglieva parzialmente l’appello, riconoscendo fondata la richiesta di rivalutazione monetaria al 2007 del valore normale dei terreni determinato con riferimento al 1982. L’Agenzia delle Entrate ricorreva per cassazione con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

Il motivo di ricorso censura la violazione e falsa applicazione degli artt. 9, 67 e 68 del d.P.R. n. 917/1986, nella parte in cui la sentenza impugnata, accogliendo la doglianza del contribuente, ha disposto la rivalutazione dei terreni riducendo il valore imponibile della plusvalenza complessiva. La Corte ritiene il motivo fondato.

Il Collegio osserva che l’art. 68 TUIR, al comma 2, prevede che per i terreni di cui alla lett. a) del comma 1 dell’art. 6, acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione o delle opere, si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore. Il criterio della rivalutazione secondo l’indice dei prezzi al consumo è invece espressamente riferito ai terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria di cui alla lett. b) del comma 1 dell’art. 67.

La disciplina applicabile alla fattispecie non è dunque quella della lett. a): i terreni, pur avendo al momento dell’acquisto una destinazione diversa, sono successivamente divenuti edificabili per effetto degli strumenti urbanistici e della stipula della convenzione di lottizzazione, e tali erano al momento della cessione.

La Corte richiama il proprio orientamento, secondo cui la fattispecie delle plusvalenze da vendita di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, prevista dalla lett. b) dell’art. 67 TUIR, si pone come regola rispetto a quella della lett. a), che riguarda esclusivamente le ipotesi in cui il terreno non sia suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (Cass. n. 17264/2019).

Il Collegio rileva una contraddizione interna alla pronuncia impugnata. Pur affermando che il motivo è fondato, la Corte conclude nel senso che la C.T.R. ha fatto buon governo dei principi richiamati e che il motivo è infondato. Il dispositivo accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, Sez. staccata di Catania, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.