Cessione gratuita al Comune in cambio di concessione edilizia esclude usucapione (Cass. civ. Sez. II n. 12264 del 09.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di concessione edilizia, la cessione gratuita al Comune di una porzione di area, imposta dal privato come condizione per il rilascio del titolo edilizio, non integra una proposta di donazione soggetta ad accettazione, né un atto espropriativo con diritto all’indennità. Essa costituisce un accordo endoprocedimentale di natura pubblicistica, che si perfeziona con l’approvazione dell’organo amministrativo e recepisce l’impegno del privato nel provvedimento finale. Ne consegue l’effetto traslativo della proprietà in favore dell’ente. La successiva disponibilità del bene da parte del cedente, con pagamento di oneri tributari, non configura interversione del possesso né consente l’acquisto per usucapione, ove manchi una manifestazione esteriore di opposizione al possesso altrui.

Il Fatto

Due coniugi, proprietari di un resede confinante con la propria abitazione, cedettero gratuitamente l’area al Comune con atto del 19.12.1991, nel contesto della domanda di concessione edilizia per la ristrutturazione e sopraelevazione dell’edificio. Non seguì alcuna accettazione formale dell’ente. Nel 2009 il terreno fu acquisito al patrimonio comunale e inserito nel piano delle alienazioni, mentre i cedenti ne conservarono la disponibilità.

I coniugi convennero il Comune davanti al Tribunale di Firenze chiedendo accertarsi l’usucapione. La domanda fu respinta in primo grado e la Corte d’appello di Firenze confermò il rigetto, ravvisando il riconoscimento della proprietà comunale nelle istanze di riacquisizione del 2008 e del 2009. Proposto ricorso per cassazione con quattordici motivi, il Comune resistette e spiegò ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte ricostruisce la vicenda in chiave pubblicistica, respingendo la lettura privatistica della ricorrente. Il modulo negoziale in esame — cessione gratuita di un’area destinata a servizi pubblici, sotto condizione di efficacia del rilascio della concessione — va inquadrato, ai sensi dell’art. 1333, comma 2, cod. civ., nel contratto con obbligazioni del solo proponente, che non richiede accettazione ma l’approvazione dell’organo amministrativo competente.

Richiamando la Sez. II n. 14283 del 2007 e la n. 9314 del 2013, i giudici di legittimità ribadiscono che la convenzione tra Comune e privato, finalizzata al rilascio del titolo edilizio, non è atto di diritto privato né fonte autonoma di regolamento di contrapposti interessi, ma accordo endoprocedimentale a connotazione pubblicistica. La volontà dell’amministrazione si forma sull’impegno dichiarato dal privato e, ove il provvedimento sia conforme alla domanda, ne recepisce il contenuto.

Su questa base la Corte esclude sia la qualifica come proposta di donazione soggetta a forma scritta ad substantiam, sia la configurabilità di un’atto espropriativo con diritto all’indennità. Una volta acquisito il terreno al patrimonio comunale, si era prodotto l’effetto traslativo: irrilevante, quindi, la revoca della proposta del 21.10.2019, a prescindere dalla tempestività della sua produzione in appello.

Quanto all’usucapione, la mera disponibilità del bene e il pagamento degli oneri tributari non superano la presunzione di possesso in favore del proprietario. La Corte richiama Sez. II n. 6893 del 2014 e la n. 31434 del 2023: quando l’alienante trattenga la cosa, occorre accertare caso per caso se il potere di fatto sia accompagnato dall’animus rem sibi habendi o configuri detenzione nomine alieno. L’interversione del possesso non può discendere da un atto di volizione interna, ma richiede una manifestazione esteriore specificamente opposta al possessore, nella specie assente.

La Corte ha inoltre dichiarato inammissibile, per genericità, il motivo sulle spese e infondato il ricorso incidentale, non risultando allegato il valore della causa né il superamento dei minimi tariffari, e confermando il rigetto della lite temeraria per insussistenza di mala fede o colpa grave.