Ballatoio condominiale e opere del singolo: devoluzione in appello e ripristino (Cass. civ. Sez. II n. 13180 del 18.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
La presunzione di condominialità di un bene, ai sensi dell’art. 1117 c.c., opera in forza delle obiettive caratteristiche strutturali e funzionali del bene e non è superata dalla sola destinazione di fatto a servizio esclusivo di una unità immobiliare, quando manchi una contraria previsione del titolo costitutivo. In tema di appello, l’effetto devolutivo non impedisce al giudice di fondare la decisione su ragioni diverse da quelle svolte nei motivi di gravame, purché in rapporto di diretta connessione con esse. Non vi è violazione del contraddittorio quando il giudice pronuncia su questione effettivamente dedotta dalle parti. La censura che proponga una ricostruzione alternativa dei titoli si risolve in un riesame del merito, non ammesso in cassazione. Il motivo che deduca l’omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile se il fatto era stato già oggetto di discussione nel grado precedente.

Il Fatto

I proprietari di una unità immobiliare di un edificio condominiale agiscono nei confronti di una condomina, titolare di altro appartamento, lamentando che costei ha realizzato opere di trasformazione del ballatoio di ingresso, con erezione di un muro che avrebbe leso il diritto di veduta dal vano bagno della loro abitazione.

Il Tribunale rigetta la domanda, riconoscendo la proprietà esclusiva del ballatoio e negando la violazione della veduta. La Corte d’appello riforma la decisione: accerta la natura condominiale del ballatoio in forza della presunzione dell’art. 1117 c.c., riconosce la riduzione di area e luce per l’appartamento degli appellanti e condanna la convenuta al risarcimento e alla riduzione in pristino. La condomina propone ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto l’eccezione di inammissibilità del controricorso, sollevata con la memoria. Secondo la ricorrente, l’atto depositato nel periodo di sospensione dei termini disposta dall’art. 83, comma 2, d.l. n. 18 del 2020 sarebbe stato nullo. La Corte richiama Cass. n. 2116/2024 e chiarisce che la norma ha introdotto una sospensione dei termini processuali, non del processo: l’atto compiuto durante la sospensione non è nullo, ma improduttivo di effetti. L’eccezione è infondata.

Nel merito, il primo e il secondo motivo, esaminati congiuntamente, denunciano errores in procedendo: la Corte d’appello avrebbe accolto una domanda nuova e avrebbe mutato la causa petendi, sostituendo la ragione fondata sull’appalto condominiale con la presunzione dell’art. 1117 c.c., senza attivare il contraddittorio.

La Corte richiama la regola dell’effetto devolutivo: il giudice d’appello non può estendere le sue statuizioni a punti non ricompresi nei motivi, ma può decidere in base a ragioni diverse da quelle svolte nel gravame, se in rapporto di diretta connessione con esse (Cass. n. 30129/2024). Il giudicato interno si forma solo su capi autonomi e indipendenti, non su mere argomentazioni (Cass. n. 27246/2024). Il contraddittorio è violato quando la decisione sia calata ex abrupto su questione officiosamente rilevata, non quando il giudice pronunci su questione dedotta (Cass. n. 22731/2012). La sentenza “a sorpresa” è nulla solo se la parte prospetti le ragioni che avrebbe potuto far valere (Cass. n. 21314/2023).

Applicando tali principi, la Corte osserva che l’art. 1117 c.c. era stato richiamato nell’atto di appello per censurare l’erroneo riconoscimento della proprietà individuale del ballatoio: trattandosi di questione dedotta, non sussisteva alcun obbligo di sollecitare il contraddittorio. La circostanza del muro poggiato sul muro perimetrale comune costituiva una mera precisazione del fatto già descritto nella domanda iniziale. Il capo sulla proprietà del ballatoio era stato specificamente impugnato, escludendosi così il giudicato.

Il terzo motivo censura l’applicazione dell’art. 1117 c.c. e dei canoni di ermeneutica. La Corte conferma che, in presenza di un bene destinato per caratteristiche strutturali e funzionali al servizio dei soli interni 9 e 10, e in mancanza di titolo contrario, opera la presunzione di condominialità (Cass. n. 791/2020; n. 24189/2021). La ricorrente propone solo una ricostruzione alternativa dei titoli: riesame del merito non consentito.

Il quarto motivo è inammissibile: la censura avrebbe dovuto prospettare l’omesso esame di un fatto decisivo ex Cass. S.U. n. 8053/2014, con le indicazioni di Cass. n. 7472/2017 sul “come” e sul “quando” della discussione. Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e all’ulteriore contributo unificato.