Lottizzazione abusiva, sanzione ablatoria e buona fede dell’acquirente sopravvenuto (TAR Sicilia n. 1401 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La lottizzazione abusiva deve essere valutata globalmente e non secondo un approccio atomistico riferito alla singola particella, sicché il regolare titolo edilizio del singolo manufatto non esclude di per sé l’abusività dell’operazione complessiva. Tuttavia, l’imputazione dell’illecito urbanistico al terzo acquirente sopravvenuto non può fondarsi su basi puramente oggettive: occorre accertare, in concreto, la sua consapevole partecipazione al disegno lottizzatorio. La buona fede dell’acquirente non preclude l’accertamento della lottizzazione abusiva, ma impedisce l’irrogazione della sanzione reale di spossessamento ablatorio. L’ordinanza di sospensione che proietti l’esito più grave sui ricorrenti senza una indagine individualizzata sull’affidamento maturato e sulla eventuale mancanza di buona fede è viziata per difetto di istruttoria.

Il Fatto

I ricorrenti, acquirenti di una villetta unifamiliare, hanno impugnato l’ordinanza con cui il Comune ha disposto la sospensione dei lavori e il divieto di disporre dei suoli e delle opere con atti tra vivi, ai sensi dell’art. 30, comma 7, d.P.R. n. 380/2001, ritenendo sussistente una ipotesi di lottizzazione abusiva nell’area in cui ricade l’immobile. I ricorrenti hanno dedotto la violazione delle garanzie procedimentali, l’insussistenza dei presupposti della fattispecie e il difetto di istruttoria sulla propria posizione di acquirenti in buona fede. Il Comune si è costituito resistendo. Con ordinanza cautelare la Sezione aveva già sospeso il provvedimento, richiamando il fumus boni iuris desumibile dall’orientamento del giudice di appello sul medesimo provvedimento.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale esamina prioritariamente i motivi attinenti all’accertamento degli elementi costitutivi della lottizzazione abusiva e alla partecipazione dei ricorrenti. Richiamato l’art. 30 del d.P.R. n. 380/2001, il Collegio distingue la lottizzazione materiale da quella cartolare, che si realizza mediante frazionamento e vendita di lotti destinati in modo non equivoco all’edificazione.

Il richiamo all’art. 30, comma 10, d.P.R. n. 380/2001, che esclude dall’applicazione della disciplina le divisioni ereditarie, non basta da solo a escludere la fattispecie: nella vicenda l’operazione non si è esaurita nella divisione ereditaria, ma è proseguita con la vendita dei lotti a società immobiliari e la successiva edificazione in zona agricola. La giurisprudenza citata (Cass. pen. Sez. III n. 23154 del 2006) conferma che la vendita di lotti individuati a seguito di divisione ereditaria e destinati all’edificazione integra autonoma ipotesi.

Il Collegio ribadisce che la lottizzazione va apprezzata globalmente, non atomisticamente, richiamando Cons. Stato Sez. VI n. 9275 del 2024. Da ciò deriva che il regolare permesso di costruire riferito al singolo manufatto non esclude l’abusività dell’operazione complessiva.

Il terzo motivo è invece fondato. Il Tribunale richiama Cons. Stato Sez. VI n. 4955 del 2024 e C.G.A.R.S. n. 246/2026, che impongono di distinguere le figure soggettive coinvolte nel fenomeno lottizzatorio. L’imputazione dell’illecito al terzo acquirente non può avvenire su basi puramente oggettive, ma richiede una partecipazione quantomeno sul piano della consapevolezza. La buona fede non preclude l’accertamento della lottizzazione, ma impedisce l’irrogazione della sanzione reale massima di spossessamento ablatorio.

Nella specie l’impianto motivazionale è costruito secondo un paradigma di imputazione essenzialmente oggettivo, senza indicare lo standard di diligenza esigibile né gli elementi che fonderebbero un affidamento ragionevole, quali l’atto pubblico di acquisto e il permesso di costruire rilasciato dalla stessa Amministrazione. Il ricorso è accolto con annullamento dell’ordinanza nella parte in cui proietta l’esito più grave sui ricorrenti senza indagine individualizzata. Il primo motivo procedimentale resta assorbito. Spese compensate.