Sublocazione e risoluzione del leasing: inopponibilità al subconduttore (Cass. civ. Sez. III n. 17694 del 30.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
La risoluzione del contratto di locazione finanziaria determina la caduta del rapporto obbligatorio derivato di sublocazione, ai sensi del terzo comma dell’art. 1595 cod. civ.: venuto meno il titolo del conduttore, il subconduttore non conserva alcun titolo per il godimento del bene. La clausola contrattuale che vieta la locazione o sublocazione senza autorizzazione scritta del concedente è opponibile al subconduttore, non essendo il relativo divieto derogabile dalla sola disciplina legale degli artt. 1594 e 1595 cod. civ.. La comunicazione di risoluzione, quale atto recettizio, è efficace al momento in cui giunge all’indirizzo del destinatario, restando insindacabile in sede di legittimità l’accertamento del giudice di merito sulla sua ricezione presso la sede legale della società.

Il Fatto

Una banca aveva acquistato un immobile e lo aveva concesso in locazione finanziaria a una società, con un contratto che vietava la locazione o sublocazione del bene senza espressa autorizzazione. La società utilizzatrice, nel 2012, aveva stipulato un contratto di locazione commerciale sull’immobile in favore di un soggetto che vi svolgeva attività professionale.

Dichiarata la risoluzione di diritto del contratto di leasing per il mancato pagamento dei canoni, la banca aveva agito per la riconsegna dell’immobile. Il Tribunale aveva escluso la qualifica di amministratore di fatto in capo al detentore, ma lo aveva ritenuto tenuto al rilascio, perché il contratto del 2012 non era opponibile alla concedente. La Corte d’Appello di Firenze aveva confermato la decisione. Il soccombente ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte d’appello ha ricostruito la sublocazione come rapporto obbligatorio derivato, la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, in forza del terzo comma dell’art. 1595 cod. civ. Se cade il contratto di locazione, il conduttore perde il titolo per sublocare e il subconduttore perde quello per conservare il godimento. Il Collegio richiama sul punto Cass. n. 23302 del 2007, Cass. n. 15094 del 2015, Cass. n. 13657 del 2014 e Cass. n. 11324 del 1998.

I motivi del ricorrente muovono dall’assunto che la risoluzione non sia stata validamente comunicata alla parte legittimata a riceverla, cioè alla società utilizzatrice. La Corte di merito ha ritenuto la circostanza destituita di fondamento: la comunicazione, come ogni atto recettizio, è efficace quando giunge all’indirizzo del destinatario, ed è stata recapitata presso la sede legale della società risultante dal contratto di leasing. La consegna a soggetto dicharatosi abilitato e l’avviso di ricevimento della raccomandata integrano un accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità.

Quanto al divieto contrattuale di sublocare, il ricorrente sostiene che il potere di concedere in locazione sarebbe implicito nella detenzione dell’immobile ai sensi degli artt. 1594 e 1595 cod. civ., nonostante il patto contrario contenuto nel contratto principale. La tesi non supera il vaglio: la disciplina legale non prevale sull’espressa previsione negoziale concordata tra concedente e utilizzatrice.

La Suprema Corte rileva che il ricorrente denuncia solo formalmente errores in iudicando, introducendo in realtà vizi motivazionali non proponibili, essendosi il giudizio di merito formato con una decisione c.d. doppiamente conforme sull’intervenuta risoluzione di diritto del contratto di leasing, opponibile al subconduttore. I motivi ripropongono tesi difensive già motivatamente disattese, traducendosi in un non motivo, inammissibile ai sensi dell’art. 366, n. 4, cod. proc. civ., come affermato da Cass. n. 22478 del 2018, Cass. n. 6733 del 2014 e Cass. n. 5637 del 2006.

Il ricorso è pertanto dichiarato inammissibile, con condanna del ricorrente alle spese di legittimità e al pagamento di una somma ex art. 96, terzo e quarto comma, cod. proc. civ., oltre al contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.