Certificato di agibilità tardivo e danno da non commerciabilità non presunto (Cass. civ. Sez. II n. 19923 del 17.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
La mancata consegna del certificato di agibilità al momento della stipula del contratto di vendita non integra inadempimento del venditore che lo abbia ottenuto successivamente, né configura l’ipotesi di vendita di aliud pro alio. La semplice assenza del certificato, in mancanza di carenze sostanziali di agibilità, non genera automaticamente un danno risarcibile: il pregiudizio da non commerciabilità del bene deve essere dimostrato in concreto dall’acquirente, salvo l’apprezzamento di fatto del giudice di merito. In sede di legittimità, la sentenza fondata su due ragioni distinte e autonome, ciascuna sufficiente a sostenerla, è immune da censura rispetto a quella non impugnata: l’omessa doglianza su una delle rationes rende inammissibile la censura relativa all’altra.

Il Fatto

La controversia muove da una compravendita immobiliare stipulata nel 2013. La compratrice assume di aver scoperto solo in seguito la mancanza del certificato di agibilità e alcune difformità strutturali rispetto al progetto, riguardanti le finestre e le distanze tra edifici. Nel 2016 conviene il venditore davanti al Tribunale di Busto Arsizio per il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali e per la riduzione del prezzo.

Il venditore eccepisce la tardività della denuncia dei vizi e la prescrizione dell’azione ex art. 1495 cod. civ., contestando nel merito le difformità. Il Tribunale dichiara improcedibili le domande per il mancato rispetto del termine di mediazione ex art. 5 d.lgs. n. 28/2010, ritenendolo perentorio. La compratrice appella. La Corte d’appello di Milano riforma sul rito, dichiarando procedibili le domande, ma rigetta il merito. Ricorre in cassazione la compratrice con tre motivi; resiste il venditore con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 1477, 1337, 1218 e 1490 cod. civ., degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. e del Testo Unico sull’Edilizia. La ricorrente censura la sentenza per aver escluso il danno da mancanza del certificato di abitabilità alla stipula, osservando che la sanatoria successiva non elimina il pregiudizio quando sia chiesto il solo risarcimento e non la risoluzione. Il motivo è infondato.

La Corte riafferma che il certificato di agibilità è essenziale ai fini della normale commerciabilità del bene, ma la sua mancata consegna non costituisce inadempimento del venditore che lo abbia ottenuto successivamente, né integra la fattura della vendita di aliud pro alio (cfr. Cass. n. 23386/2023). La Corte d’appello ha conosciuto la domanda risarcitoria e ha accertato, con apprezzamento di fatto insindacabile, che la sanatoria dell’originaria irregolarità ha escluso la sussistenza del danno da non commerciabilità. La semplice mancanza del certificato, senza carenze sostanziali di agibilità, non genera automaticamente un danno: questo va provato in concreto, ad esempio con la diminuzione di valore o i costi di sanatoria (cfr. Cass. n. 23604/2023). Nel caso di specie tale prova non è stata data.

Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 163, comma 3, n. 4, cod. proc. civ. e dell’art. 183, comma 6, cod. proc. civ., lamentando che la sentenza abbia ritenuto generica la domanda risarcitoria per l’abusività delle finestre. Il motivo è inammissibile. La pronuncia territoriale si fonda su una ratio distinta e autonoma: il carattere generico delle integrazioni contenute nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, cod. proc. civ. Questa ulteriore ragione non è stata oggetto di doglianza. Orbene, ove la sentenza sia sorretta da due ragioni distinte e autonome, ciascuna sufficiente a giustificare la decisione, l’omessa impugnazione di una di esse rende inammissibile la censura relativa all’altra (cfr. Cass. n. 9752/2017).

Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 1218 e 1490 cod. civ. e l’omesso esame di fatti decisivi, valorizzando le dichiarazioni delle agenzie immobiliari che avevano rifiutato la commercializzazione. Il motivo è rigettato. Il giudice di appello non ha omesso l’esame di un fatto decisivo, ma ha ritenuto assorbente l’avvenuto rilascio del certificato. Il giudice di merito che fondi il proprio apprezzamento su alcune prove piuttosto che su altre incontra il solo limite di indicare le ragioni del convincimento in una motivazione effettiva e coerente, secondo il canone dettato da Cass. Sez. Un. n. 8053/2014. In obbedienza al canone di proporzionalità, la motivazione non deve discutere ogni singolo elemento probatorio.

Il ricorso è quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con l’ulteriore somma ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, se dovuta.