Detenzione da preliminare e interversione del possesso (Cass. civ. Sez. II n. 27326 del 13.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il godimento anticipato di un fondo in forza di un contratto preliminare di compravendita integra una relazione di mera detenzione e non di possesso, con la conseguenza che le opere e le migliorie eseguite dal promissario acquirente, funzionalmente connesse al progettato acquisto e giustificate dal perdurante vincolo obbligatorio, non valgono a dimostrare l’interversione della detenzione in possesso. L’interversione non può avvenire per semplice atto di volizione interna, ma richiede una manifestazione esteriore rivolta specificamente contro il possessore e idonea a renderlo consapevole del mutamento, traducendosi in atti di concreta opposizione. La proposizione della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. conferma la derivazione della relazione con la cosa da un rapporto di natura obbligatoria ed esclude la qualità di proprietario in capo all’attore, precludendo l’usucapione.

Il Fatto

Con atto di citazione del 2018, alcuni soggetti evocavano in giudizio il promittente venditore davanti al Trib. Salerno, deducendo di aver concluso nel 1987 un contratto preliminare di compravendita di un terreno, di averne ottenuto il godimento anticipato e di avervi eseguito migliorie; chiedevano accertarsi l’usucapione. Il convenuto eccepiva il difetto di legittimazione passiva, essendo il fondo assegnato a una società agricola all’esito di una procedura di espropriazione forzata. Con successivi atti gli stessi attori convenivano in giudizio la società, proponendo domanda di rivendicazione; i giudizi venivano riuniti.

Il Tribunale rigettava le domande. La Corte di Appello di Salerno, con sentenza, confermava il rigetto, ravvisando la condizione di meri detentori in capo agli attori. Propongono ricorso per cassazione gli originari attori con otto motivi; resistono i controricorrenti.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta congiuntamente i primi due motivi, con i quali si deduceva la violazione dell’art. 112 c.p.c. e l’omesso esame di un fatto decisivo in ordine alla dedotta cessione del possesso. Le censure sono inammissibili: esse non si confrontano con la motivazione della Corte distrettuale, fondata sull’apprezzamento del fatto e delle prove, e trascurano che il possesso, quale situazione di mero fatto, non può essere ceduto separatamente dal diritto del quale costituisce proiezione concreta.

Quanto al terzo e quarto motivo, concernenti la violazione degli artt. 1140 e 1141 c.c., la Corte rileva che la consapevolezza dei ricorrenti di essere meri detentori emerge da plurimi elementi: la proposizione della domanda ex art. 2932 c.c., l’intervento nel giudizio promosso da una società e l’indicazione di quest’ultima come acquirente in due successive comunicazioni. Le opere eseguite sul fondo, in quanto funzionalmente connesse al progettato acquisto, non dimostrano l’interversione.

Il Collegio richiama la giurisprudenza secondo cui l’interversione del possesso deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore rivolta specificamente contro il possessore e tradursi in atti di concreta opposizione; sono inidonei gli atti che si risolvono nell’inottemperanza alle pattuizioni in forza delle quali la detenzione era stata costituita.

I motivi quinto e sesto sono inammissibili, rispettivamente per difetto di interesse — essendo irrilevante la posizione del terzo una volta esclusa la qualità di possessore in capo ai ricorrenti — e per impossibilità di dedurre l’omesso esame in ipotesi di doppia conforme. Il settimo motivo, sulla prova testimoniale ritenuta superflua, è infondato: la prova verteva sugli interventi realizzati sul fondo e non poteva dimostrare l’interversione. L’ottavo motivo è inammissibile, poiché non è consentito contrapporre al complessivo accertamento del fatto una lettura alternativa del compendio istruttorio. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e obbligo di ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.