Mediazione: niente provvigione se l’affare non è concluso (Cass. civ. Sez. II n. 27820 del 18.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto alla provvigione del mediatore presuppone la conclusione dell’affare, sicché la mancata stipula del contratto definitivo non è sufficiente a escluderlo, ma occorre che tra le parti si sia formato il vincolo. L’individuazione del contenuto del documento e del momento in cui le parti hanno apposto le sottoscrizioni costituisce accertamento di fatto, riservato al giudice di merito e incensurabile in sede di legittimità. Il travisamento della prova è deducibile ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., non mediante la violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., che sanzionano diverse ipotesi. La denuncia di violazione dell’art. 2729 cod. civ. è ammissibile solo se il giudice ritenga sufficienti presunzioni non gravi, precise e concordanti.

Il Fatto

Una società di mediazione immobiliare conveniva in giudizio la proprietaria di un immobile per ottenere il pagamento della provvigione per l’attività di intermediazione svolta. Il Tribunale accoglieva la domanda e condannava la convenuta al pagamento dell’importo richiesto, oltre iva.

La Corte d’appello accoglieva il gravame della proprietaria e rigettava la domanda della società, condannandola alla rifusione delle spese di entrambi i gradi. Il giudice di secondo grado escludeva il diritto alla provvigione, rilevando che nessun affare era stato concluso: la proprietaria aveva sottoscritto la proposta prima del potenziale acquirente, senza che costui avesse firmato lo spazio dedicato al ritiro della proposta accettata, e aveva poi revocato la proposta con restituzione dell’assegno versato a titolo di caparra. La società ricorreva quindi per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

I primi tre motivi vengono esaminati congiuntamente per la loro stretta connessione e sono dichiarati inammissibili. La ricorrente, sotto lo schermo della violazione delle disposizioni indicate, sollecitava in realtà una diversa ricostruzione dei fatti, non consentita in sede di legittimità.

La sentenza impugnata ha accertato in fatto, sulla base del contenuto della proposta, del momento delle sottoscrizioni e della condotta delle parti, che nessun affare era stato concluso. La proprietaria, sottoscrivendo prima del proponente, non aveva accettato una proposta ma aveva formulato una propria proposta, rispetto alla quale la successiva sottoscrizione non assumeva il significato di accettazione. L’alternativa ricostruzione della ricorrente postula una lettura del documento diversa da quella compiuta dal giudice di merito.

La Corte ribadisce che l’individuazione del contenuto del documento si concreta in un accertamento di fatto: non rileva in sé la presenza delle sottoscrizioni, in mancanza dell’accertamento che quel contenuto comportasse la conclusione del contratto. Quanto al travisamento della prova, il vizio va fatto valere ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. (Cass. Sez. U. n. 5792 del 2024), mentre la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. sussiste solo se il giudice pone a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti. La violazione dell’art. 116 cod. proc. civ. ricorre in ipotesi specifiche, non quando si deduca il mero cattivo esercizio del prudente apprezzamento (Cass. Sez. U. n. 20867 del 2020).

Nessun rilievo ha la violazione dell’art. 2729 cod. civ., deducibile solo se il giudice affermi che il ragionamento presuntivo può basarsi su presunzioni non gravi, precise e concordanti, e non quando la critica si traduca nella diversa ricostruzione dei fatti (Cass. Sez. II n. 9054 del 2022; Cass. Sez. I n. 27266 del 2023). Escluso anche l’omesso esame di fatto decisivo, poiché la proposta di acquisto è stata presa in esame e il giudice di merito ha ritenuto che l’affare non fosse concluso.

Il quarto motivo è infondato. La tesi della debenza della provvigione si fonda sul presupposto — escluso dalla sentenza impugnata — che tra la proprietaria e il potenziale acquirente fosse intercorso un contratto preliminare. Inoltre non risulta accertato che il confinante abbia esercitato il diritto di prelazione. Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con i presupposti per il versamento del contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.