Sentenza ex art. 2932 c.c. e imposta di registro proporzionale (Cass. civ. Sez. V n. 30730 del 21.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di imposta di registro, la sentenza pronunciata ai sensi dell’art. 2932 c.c. che disponga il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta a imposta proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile. Trova applicazione l’art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986, a norma del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendono dalla mera volontà dell’acquirente. La circostanza che l’iniziativa giudiziale sia stata assunta dal promittente venditore anziché dall’acquirente è irrilevante: il discrimine va ricercato nel soggetto dalla cui determinazione dipendono gli effetti del contratto.

Il Fatto

Il contribuente impugnava l’avviso di liquidazione e irrogazione sanzioni con cui l’Agenzia delle entrate richiedeva l’imposta di registro in misura proporzionale, oltre accessori, in relazione alla sentenza del tribunale che aveva disposto il trasferimento forzoso dell’immobile ai sensi dell’art. 2932 c.c. Il contribuente eccepiva che il trasferimento non si era perfezionato, essendo stato subordinato al pagamento del prezzo da parte della promissaria acquirente, rimasto ineseguito.

La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso. In appello la Commissione tributaria regionale della Campania accoglieva parzialmente il gravame dell’ufficio, ritenendo il pagamento del prezzo una condizione potestativa e non meramente potestativa, con conseguente applicazione dell’imposta in misura fissa. L’amministrazione finanziaria ricorreva per cassazione con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

Il motivo deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 27, comma 3, e 37 del d.P.R. n. 131/1986, dell’art. 8, lettera a, tariffa parte prima e dell’art. 1, nota due bis, per avere il giudice di merito qualificato il trasferimento come soggetto a imposta in misura fissa.

La Corte muove dal dato normativo. L’art. 27, comma 1, d.P.R. n. 131/1986 prevede la registrazione con imposta in misura fissa per gli atti sottoposti a condizione sospensiva; il comma 3 esclude da tale regime gli atti i cui effetti dipendono dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore; il comma 4 riserva il trattamento in misura fissa agli atti dipendenti dalla mera volontà del venditore o dell’obbligato. Il collegio richiama l’orientamento consolidato: la sentenza ex art. 2932 c.c. con trasferimento subordinato al pagamento del prezzo è soggetta a imposta proporzionale, anche se ancora impugnabile, come affermato da Cass., Sez. T., n. 17359 del 2023 e da Cass., Sez. 5^, n. 18006 del 2016, con la giurisprudenza ivi richiamata.

La Corte prende espressamente in esame l’ordinanza n. 21111 del 2022, che aveva invece ritenuto soggetta a imposta in misura fissa la sentenza di accoglimento della domanda del promittente venditore, qualificando la condizione come potestativa ove risulti che l’acquirente sia sempre rimasto inadempiente. Tale arresto viene giudicato isolato e non idoneo a giustificare il superamento dell’orientamento prevalente.

Sul piano civilistico, la distinzione tra condizione potestativa e condizione meramente potestativa non riposa sulla serietà dei motivi o sulla convenienza dell’affare, ma si colloca sul piano degli interessi coinvolti: la condizione è meramente potestativa quando una parte può decidere direttamente in ordine alla sorte del contratto, riservandosi un potere decisionale sull’efficacia o sull’inefficacia dello stesso. Ne deriva che è irrilevante quale parte abbia promosso l’azione di adempimento, contando unicamente il soggetto dalla cui mera determinazione dipendono gli effetti del contratto.

Il ricorso è pertanto accolto; la sentenza impugnata è cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa è decisa nel merito con il rigetto del ricorso originario del contribuente. Le spese del giudizio, come quelle di merito, seguono la soccombenza.