Distanze, ius superveniens e abrogazione del regolamento edilizio (Cass. civ. Sez. II n. 31562 del 03.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di distanze nelle costruzioni, le prescrizioni dei regolamenti edilizi e delle norme tecniche di attuazione del P.R.G. hanno valore integrativo dell’art. 873 cod. civ. e sono soggette al criterio della successione temporale delle fonti locali. Lo ius superveniens più favorevole al costruttore rende legittima l’opera sorta in violazione della normativa vigente al momento della sua ultimazione, consolidando il diritto a mantenerla alla distanza inferiore, fermo il diritto del vicino al risarcimento per il periodo anteriore, salvo che una sentenza passata in giudicato abbia accertato la violazione. Il giudice di merito che applichi disposizioni ormai abrogate, omettendo di accertare la zona urbanistica di inserimento dell’immobile e la disciplina effettivamente vigente, incorre in violazione di legge. Le norme tecniche di attuazione che derogano al regime ordinario delle distanze sono di stretta interpretazione e non ammettono applicazione analogica.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile monumentale convenne in giudizio, nel 1996, gli eredi del vicino, sostenendo che il capannone in cemento armato adibito a laboratorio di falegnameria non rispettasse le distanze previste dal regolamento edilizio comunale. Domandò la demolizione dell’edificio e il risarcimento del danno. I convenuti eccepirono l’usucapione del diritto a mantenere il fabbricato alla distanza esistente.

Il Tribunale accolse le domande, accertando la violazione delle distanze regolamentari e condannando i convenuti alla demolizione e al risarcimento. La Corte d’Appello confermò la decisione. La Cassazione, con sentenza del 2018, annullò con rinvio per l’illegittima declaratoria di tardività di una produzione documentale, decisiva per individuare i soggetti legittimati passivamente. Il giudizio di rinvio si concluse con la conferma della condanna demolitoria e risarcitoria, applicando le distanze previste dal regolamento del 1976. I convenuti ricorrono nuovamente per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto un profilo preliminare di incompatibilità del Presidente, che aveva composto il collegio della precedente sentenza di annullamento. Il motivo è respinto: la partecipazione al giudizio di legittimità non integra alcun obbligo di astensione ex art. 51, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., restando il sindacato di sola legalità.

Nel merito, i primi due motivi sono accolti. In materia di distanze legali opera il principio iura novit curia, sicché spetta al giudice acquisire d’ufficio le prescrizioni integrative dell’art. 873 cod. civ., non potendosi qualificare nuova una questione relativa alla normativa applicabile. Il requisito di autosufficienza va poi interpretato in modo elastico, in linea con il nuovo testo dell’art. 366, comma primo, n. 6, cod. proc. civ. e con il criterio di proporzionalità indicato dalla giurisprudenza europea.

La Corte richiama il principio consolidato secondo cui lo ius superveniens più favorevole consolida il diritto del costruttore a mantenere l’opera, salvo il risarcimento del danno maturato nel periodo anteriore e salvo un giudicato che abbia accertato la violazione. I giudici di rinvio hanno invece applicato il regolamento del 1976, senza considerare che esso era stato abrogato dalle successive norme tecniche di attuazione del P.R.G., che hanno sostituito ogni altra regolamentazione comunale in materia. Le N.T.A. suddividono il territorio in zone, disciplinando distanze diverse per le zone agricole E3b ed E4, e nessun accertamento è stato svolto sulla zona di inserimento dell’immobile.

La Corte censura anche l’esclusione dell’attività svolta nel manufatto dalla nozione di artigianato di servizio, priva di autonoma definizione normativa, senza che la sentenza impugnata ne abbia spiegato le ragioni. Le norme derogatorie in tema di distanze sono di stretta interpretazione e non consentono applicazione analogica. L’eventuale impossibilità di sussumere il fatto nelle previsioni locali non fa rivivere le norme abrogate, ma impone di applicare gli artt. 873 e ss. cod. civ. e il d.m. n. 1444 del 1968, che ha efficacia di legge dello Stato e prevalso sui regolamenti locali contrastanti.

Il terzo motivo è infondato: assorbito il motivo sull’usucapione, il giudice di rinvio doveva riesaminare la questione e la valutazione probatoria è riservata al merito. Il quarto motivo è fondato: la Corte d’Appello ha omesso di pronunciarsi sulla dedotta violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, avendo l’attore originariamente ridotto all’an la domanda risarcitoria, e ha comunque liquidato il danno. Assorbito il quinto motivo sulle spese.