Fideiussione obbligatoria per ristrutturazione maggiore con opera da ultimare (Cass. civ. Sez. II n. 32964 del 17.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La disciplina del d.lgs. n. 122/2005 è dettata per gli immobili da costruire, individuati dall’art. 1, lett. d), del d.lgs. cit. come quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti ultimata, versando in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. L’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005, che impone la garanzia fideiussoria a pena di nullità del contratto, può estendersi agli immobili sottoposti a ristrutturazione edilizia maggiore, equiparabile a una nuova costruzione, ma solo a condizione che l’intervento sia ancora da effettuare, in corso o non ancora completato nei profili strutturali. Se l’opera è stata strutturalmente completata o residuano solo opere secondarie o di rifinitura, la garanzia non è dovuta e la sua assenza non determina la nullità. La mancanza del certificato di agibilità non è di per sé dimostrativa del mancato completamento, valendo solo come sintomo superabile attraverso la verifica concreta dello stato del bene.

Il Fatto

Con contratto preliminare la società promittente venditrice si era obbligata a trasferire a una promissaria acquirente un appartamento facente parte di un immobile edificato e sottoposto a ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso. Il rogito era previsto entro un termine fissato, previa comunicazione della fine dei lavori e dell’accatastamento delle singole unità.

Alla scadenza del termine la promissaria acquirente si era rifiutata di indicare il notaio per la stipula. Entrambe le parti avevano agito per la risoluzione del contratto per inadempimento e per il risarcimento dei danni; la promissaria aveva inoltre eccepito la nullità del preliminare per violazione del d.lgs. n. 122/2005 e aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per la restituzione del doppio della caparra. Riuniti i giudizi, il Tribunale e poi la Corte d’Appello avevano dichiarato nullo il preliminare, accogliendo la domanda restitutoria nei limiti della caparra versata. La società ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto il motivo con cui la ricorrente contesta l’applicabilità della normativa sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire. La questione verte sulla possibilità di ricondurre all’ambito operativo del d.lgs. n. 122/2005 gli immobili oggetto di una ristrutturazione significativa.

Il Collegio ricostruisce l’evoluzione interpretativa. La lettera degli artt. 1 e 2 del d.lgs. cit. e i lavori preparatori escludono le ristrutturazioni dall’area della tutela. Si è poi ammessa un’apertura solo per la ristrutturazione edilizia cd. maggiore, equiparabile nella sostanza a una nuova costruzione, con interventi che modificano volumi e struttura o comportano demolizione e rifacimento dell’immobile. È sempre stata invece esclusa ogni estensione per la ristrutturazione cd. minore, senza alterazione di volumetria e superficie.

L’estensione alle ristrutturazioni maggiori incontra un limite insuperabile: l’intervento deve essere ancora da effettuare, in corso o non ancora completato per i profili strutturali. Se l’opera è strutturalmente completata o residuano solo opere secondarie o di rifinitura, non opera la tutela fideiussoria, perché analoga protezione non spetterebbe nemmeno agli acquirenti di immobili da costruire in senso proprio. Sul punto la Corte richiama i propri precedenti, tra cui Cass. n. 5749/2011, Cass. n. 24535/2016 e Cass. n. 22603/2021, che precisano come nemmeno la mancanza del certificato di abitabilità dimostri di per sé il mancato completamento, valendo solo come sintomo, superabile con la verifica concreta dello stato del bene.

La Corte d’Appello non ha correttamente applicato l’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005. Anche ammettendo l’applicabilità della norma alle ristrutturazioni maggiori, il giudice di merito ha desunto la rilevanza della disciplina dal solo fatto che l’immobile fosse stato oggetto di un intervento di ristrutturazione, senza approfondirne l’importanza strutturale e senza verificare lo stato dei lavori al momento dell’invito alla stipula. Ove a quella data fossero ancora da realizzare opere di mera rifinitura, la nullità non sarebbe stata possibile a prescindere dal tipo di intervento.

Il primo motivo è quindi accolto, con assorbimento del secondo e del terzo. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’Appello in diversa composizione, perché riesamini la controversia applicando il principio di diritto enunciato e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità.