Cessione in proprietà dell’area già concessa in superficie opponibile ai creditori (Cass. civ. Sez. III n. 340 del 05.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
La situazione giuridica soggettiva derivante dall’art. 3, comma 64, legge n. 662/1996 non integra un diritto soggettivo potestativo del titolare della proprietà superficiaria, ma un interesse pretensivo alla cessione in proprietà, accessorio al diritto di superficie. Il potere di cedere in proprietà le aree già concesse in superficie spetta al Comune e può essere esercitato con attività provvedimentale di natura discrezionale. La legittimazione a stipulare l’atto di acquisto spetta al titolare del diritto di superficie e, in caso di espropriazione di quest’ultimo, si trasferisce in capo ai potenziali aggiudicatari. Ne consegue che l’atto di acquisto posto in essere dal soggetto non legittimato resta inefficace e non opponibile ai creditori procedenti che abbiano trascritto i pignoramenti anteriormente al trasferimento del diritto di superficie.

Il Fatto

Nel 1988 il Comune cedette a un privato il diritto di superficie novantennale su un immobile destinato a insediamento produttivo. Nel 2007 il titolare trasferì il diritto a una società, della quale era socio accomandatario e legale rappresentante. Tra il 2009 e il 2011 il diritto di superficie fu sottoposto a tre distinti pignoramenti immobiliari, promossi da istituti di credito e da un concessionario della riscossione.

Nell’aprile 2014 la società trasferì il diritto di superficie a una nuova compagine sociale e, pochi giorni dopo, stipulò con il Comune l’atto di acquisto a titolo gratuito della proprietà piena dell’area, invocando il citato comma 64. I due atti furono trascritti contestualmente in favore dell’acquirente.

La Motivazione della Corte

La ricorrente aveva chiesto di qualificare la facoltà di trasformazione come diritto potestativo di riscatto, per sua natura non aggredibile con l’esecuzione individuale e consumatosi istantaneamente con l’atto stipulato con il Comune.

La Corte corregge questa premessa. Il comma 64 non attribuisce al privato il potere di modificare unilateralmente la propria situazione giuridica: il potere di cessione è del Comune e si esercita con provvedimento amministrativo di natura discrezionale. Il privato vanta un semplice interesse pretensivo, qualificato solo nella titolarità del diritto di superficie.

Secondo profilo: la cessione presuppone un atto a titolo oneroso, poiché il corrispettivo è determinato con delibera consiliare in misura non inferiore alla differenza di valore tra proprietà e superficie. L’ente non si trova quindi in posizione di soggezione rispetto al privato, ma determina unilateralmente il corrispettivo.

Terzo profilo: l’interesse in esame non è autonomo né personale, ma accessorio al diritto di superficie. Il Comune può deliberare la cessione solo in favore del titolare di quel diritto e solo in capo a questi l’interesse diventa qualificato, con legittimazione all’impugnazione dell’atto amministrativo. Non essendo configurabile un diritto potestativo distinto, non ha senso chiedersi se sia suscettibile di esecuzione forzata o se il suo esercizio ne comporti la consumazione istantanea.

L’inefficacia del trasferimento del diritto di superficie esclude il trasferimento della legittimazione a stipulare. Nella specie il Comune aveva esercitato il potere con delibera di Giunta del 2004, sicché la legittimazione spettava alla società esecutata. L’acquirente del 2014 non aveva esercitato alcun riscatto, ma una legittimazione contrattuale che non le competeva. La legittimazione si era invece trasferita ai potenziali aggiudicatari del diritto di superficie: nessuna illegittimità era ravvisabile nella procedura esecutiva.

La Corte rigetta il ricorso e corregge in via integrativa la motivazione della sentenza d’appello, il cui dispositivo è conforme a diritto, ai sensi dell’art. 384, ultimo comma, cod. proc. civ.