Danno da perdita di edificabilità: onere probatorio del proprietario (Cass. civ. Sez. III n. 3633 del 08.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il proprietario che chieda il risarcimento del danno da perdita di edificabilità del fondo ha l’onere di provare l’attitudine edificatoria dell’area, che può essere dimostrata anche solo in forma potenziale, desumendola dalle caratteristiche obiettive del terreno ovvero dalla qualificazione attribuita dallo strumento urbanistico. Non è necessario allegare un provvedimento amministrativo che autorizzi l’edificazione. Tuttavia, ove il giudice di merito abbia accertato il difetto di prova di tale attitudine, né nel ricorso si indichi come essa sia stata allegata e dimostrata, la censura basata sugli artt. 2043 e 2697 cod. civ. è infondata. La consulenza tecnica d’ufficio che si limiti a ipotizzare il pregiudizio non ne prova l’esistenza in concreto, e il relativo accertamento è insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato.

Il Fatto

La ricorrente ha ereditato un terreno nel Comune di Lucera, occupato per un certo periodo da una società che vi ha realizzato un impianto per l’estrazione del gas. Terminata l’attività estrattiva, l’impianto è stato demolito e il terreno restituito alla proprietaria, che ha ripreso a coltivarlo.

Dinanzi al Tribunale la ricorrente ha ottenuto il risarcimento per la temporanea occupazione, ma non anche il maggior danno derivante dalla perdita di edificabilità che assumeva conseguente al fenomeno della cosiddetta subsidenza. Il Tribunale, espletata CTU, ha ritenuto non provata la perdita di edificabilità, solo ipotizzata in astratto dal consulente. L’appello è stato rigettato; la proprietaria ricorre per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 2043 e 2697 cod. civ., sostenendo che la Corte d’Appello avrebbe preteso la prova di un provvedimento che autorizza l’edificazione, laddove sarebbe sufficiente dimostrare le potenzialità edificatorie ricavabili dalle caratteristiche intrinseche dell’area o dalla qualificazione del Piano Regolatore Generale. La Corte ritiene il motivo infondato.

Anche ammettendo che i giudici di merito abbiano richiesto la prova di un concreto riconoscimento dell’edificabilità, resta il fatto che essi hanno chiesto la dimostrazione della probabilità di edificare e dell’attitudine del terreno a essere edificabile. Il difetto di prova lamentato permane: la ricorrente non ha dimostrato che il suo terreno avesse una astratta edificabilità, desumibile dalla natura obiettiva o dagli strumenti urbanistici locali, né nel ricorso si chiarisce come tale attitudine sia stata allegata e provata in giudizio.

Il secondo e il terzo motivo, scrutinati congiuntamente, riguardano l’omesso esame di un fatto decisivo e la violazione dell’art. 345 cod. proc. civ.. La ricorrente aveva lamentato il danno permanente determinato dalla subsidenza, dolendosi che il giudice avesse considerato tardivamente introdotta la questione e le consulenze di parte.

La Corte riconosce che la seconda ratio della decisione impugnata — la tardività delle allegazioni — possa essere errata: le consulenze di parte non sono soggette alle preclusioni proprie delle prove, e la questione della subsidenza, quale spiegazione materiale del danno, non è fatto nuovo di per sé inammissibile. Sulla mancata contestazione della CTU, però, il giudice di merito non erra: la contestazione richiesta riguardava un argomento usato dal consulente, sfavorevole alla ricorrente perché non le forniva la prova del danno.

Resta la prima ratio, adeguatamente motivata e insindacabile in questa sede: il giudice ha escluso la prova della trasformazione peggiorativa del fondo, poiché la consulenza si è limitata a riferire che in quei luoghi può verificarsi il fenomeno secondo una pubblicazione scientifica, senza accertarlo in concreto. Il quarto motivo, che denuncia la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. sull’ammontare del danno, è infondato: non vi è omessa pronuncia, essendo la domanda stata decisa e rigettata, e la motivazione è adeguata perché commisura l’importo alla durata dell’occupazione, cessata con la restituzione del terreno.