Dichiarazione mendace del venditore e nullità del contratto per mancanza titolo abilitativo (Cass. civ. Sez. I n. 5436 del 29.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
La nullità testuale comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985 è una declinazione dell’art. 1418, comma 3, cod. civ. e sanziona la mancata inclusione nell’atto degli estremi del titolo abilitativo, il quale deve realmente esistere ed essere riferibile proprio a quell’immobile. In presenza della dichiarazione dell’alienante il contratto è valido a prescindere dalla conformità della costruzione al titolo menzionato, ma la dichiarazione mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione, perché l’indicazione degli estremi ha valenza informativa nei confronti dell’acquirente. Il collegamento negoziale funzionale tra compravendita e mutuo costituisce accertamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità ove condotto nel rispetto dei criteri di logica ermeneutica.

Il Fatto

Con ricorso ex art. 702-bis cod. proc. civ. l’acquirente convenne davanti al Tribunale di Napoli la società venditrice e la banca mutuante. Chiese dichiararsi la nullità della compravendita di un appartamento con box auto, edificato in assenza di titolo abilitativo, e, per l’effetto, la nullità del contestuale contratto di mutuo e di costituzione di ipoteca, oltre alla restituzione delle rate versate e alla cancellazione dei propri dati dai sistemi di informazione creditizia.

Il tribunale dichiarò la nullità di entrambi i contratti. La Corte di appello di Napoli respinse il gravame della banca, richiamando le Sezioni Unite n. 8230 del 2019 e rilevando la natura mendace della dichiarazione resa in sede di stipula dal legale rappresentante della venditrice. La banca ha proposto ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censurava la sentenza per avere ricollegato la nullità alla sopravvenuta infondatezza della domanda di condono, anziché alla dichiarazione di presentazione della domanda, che la ricorrente assumeva non mendace. Il Collegio ha respinto la doglianza, ricostruendo il principio delle Sezioni Unite n. 8230 del 2019: il titolo deve esistere realmente ed essere riferibile all’immobile, e solo in costanza di una dichiarazione reale e riferibile il contratto è valido, a prescindere dalla conformità o difformità della costruzione al titolo menzionato.

La Corte ha sottolineato che la dichiarazione mendace equivale alla mancanza di dichiarazione. L’indicazione degli estremi non è un requisito meramente formale, ma un veicolo informativo per l’acquirente, cui consente di condurre le indagini sulla regolarità urbanistica del bene e di determinarne consapevolmente il valore commerciale.

Nel caso concreto, la vicenda ricadeva nell’art. 40, comma 2, della legge n. 47/1985. La corte distrettuale aveva accertato che la domanda di concessione in sanatoria era stata presentata, ma con falsa attestazione dell’ultimazione dei lavori entro il termine fissato dal d.l. n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003, e con bollettini contraffatti per somme mai versate. La ratio decidendi non risiedeva dunque nell’infondatezza sopravvenuta del condono, ma nella accertata mendacità della dichiarazione: la decisione è stata giudicata conforme ai principi delle Sezioni Unite.

Il secondo motivo contestava il collegamento negoziale tra compravendita e mutuo. Il Collegio lo ha dichiarato inammissibile: quanto all’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., opera la regola di cui all’art. 348-ter, ultimo comma, cod. proc. civ., applicabile ratione temporis, che esclude il vizio di omesso esame in caso di doppia conforme, senza che il ricorrente abbia indicato ragioni di fatto diverse tra i due gradi. Quanto all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., il vizio non può essere mediato dalla riconsiderazione delle risultanze istruttorie: il collegamento funzionale postula un accertamento riservato al giudice di merito, incensurabile ove immune da vizi logici.

Il ricorso è stato dunque respinto, con condanna della ricorrente alle spese e con attestazione dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.